Hur navigerar du i ditt ansvar som fastighetsadministratör?
Dina förvaltningsuppgifter gentemot gården som egendomsadministratör inkluderar ett löfte om att inte blanda dina egna medel eller egendom med boet.
Om du utnämndes till en bostadsadministratör kan du anse det som en ära - men det är en roll som kan vara oerhört tidskrävande och har betydande ansvar. Dina uppgifter som fastighetsadministratör är tillräckligt utmanande, men ofta måste du också hantera känsliga frågor eller konflikter med sorgande nära och kära. Ditt ansvar som egendomsadministratör delas in i tre grundläggande kategorier: att hantera den avlidnes tillgångar under skiftprocessen, att representera boet i skifterätt och hantera den avlidnes ekonomiska skyldigheter.
Del 1 av 3: hitta och förvalta egendomstillgångar
- 1Begär kopior av handlingar och andra ägardokument. Med hjälp av testamentet som en guide är ett av de första stegen för att korrekt förvalta egendomstillgångarna att lokalisera dem och skaffa sig handlingar till fast egendom eller äganderätt till annan egendom så att du kan avgöra hur de ägs och om de ska betraktas som egendomstillgångar..
- För att hitta gärningar för fastigheter, kontakta länsfullmäktige i det län där fastigheten ligger - gärningen ska registreras där.
- När det gäller titlar för personlig egendom som bilar eller båtar måste du vanligtvis titta igenom den avlidnes ekonomiska uppgifter.
- Du kanske också kan hitta ägardokument eller annan information med den avlidnes advokat eller revisor. Kontakta dessa personer när du blir medveten om dem, för de kan också hjälpa dig att navigera i ditt ansvar.
- 2Gör en lista över den avlidnes konton. Du måste få tillgång till den avlidnes check- och sparkonton, försäkringar och alla pensions- eller investeringskonton så att du kan betala egendomskostnader och distribuera arv.
- Gå igenom finansiella poster eller prata med den avlidnes bokförare eller finansiella rådgivare för att ta reda på vilka typer av konton de har var som helst de finns.
- Många av dessa konton kan också listas i testamentet.
- Gör dig ett kalkylblad med namnet på varje bank eller finansinstitut, kontotyp och kontosaldo.
- Du kanske också vill skapa kolumner för kontaktinformation eller namnet på den avlidnes mäklare eller kontoansvarige, om tillämpligt.
- 3Meddela banker och myndigheter om döden. Som egendomsadministratör är du ansvarig för att informera alla finansiella institutioner eller myndigheter som innehar den avlidnes tillgångar att personen har dött och att du har ansvaret för deras egendom.
- Skifterätten kan ha formulär som du kan använda för detta ändamål som innehåller all nödvändig information. Du kanske också kan ladda ner grundläggande formulär för att använda online genom att söka i juridiska formulärleverantörer.
- Tänk på att du inte vill meddela banker eller myndigheter förrän du har svurts in som fastighetsadministratör.
- Innan den punkten kommer ingen regering eller finansiell institution att ha någon behörighet att ge dig tillgång till kontot eller stänga det på din begäran.
Din första rättsliga handling som egendomsadministratör är att lämna in den avlidnes testamente till domstolen. - 4Avsluta hyresavtal eller andra kontrakt. Speciellt om den avlidne ägde ett litet företag kan det finnas olika kontrakt som måste avslutas, så det är ditt ansvar att hitta de andra parterna i dessa kontrakt och meddela dem omständigheterna.
- De flesta kontrakt har klausuler som föreskriver omedelbar uppsägning vid en av parternas död, så du borde inte ha några problem i det avseendet.
- För hyresavtal har hyresgästen vanligtvis tillstånd att stanna kvar i hyresenheten till slutet av hyresavtalet. Hyresbetalningar skulle betalas till gården. Tala med en advokat om den avlidne har aktiv egendom eller utrustningsleasing.
- Vanligtvis vill du också stänga alla kreditkortskonton eller andra krediter som den avlidne är den enda kontoinnehavaren för. Om du gör det kan korten inte användas på fel sätt.
- 5Ordna med underhåll av fastigheter efter behov. Personlig egendom kräver kanske inte mycket underhåll, men när det gäller fastigheter är ett av dina jobb som fastighetsadministratörer att se till att fastigheten är ordentligt försäkrad och inte förfaller.
- Se till att alla lediga fastigheter är tillräckligt säkrade och att utsidan hålls snyggt och välskött. Att se ut att fastigheten är ledig kan bjuda in inbrott.
- Ordna att hämta posten regelbundet eller vidarebefordra den till en mer bekväm plats. Du kan också överväga att sätta lamporna på en timer.
- Förvara alla fordon så långt det är möjligt från elementen och se till att du startar dem en gång i några veckor för att cirkulera vätskorna.
- Kom ihåg att du i huvudsak kliver in i den avlidnes person och att du har en förvaltningsplikt att behålla den avlidnes egendom till förmån för deras arvingar tills tillgångar kan fördelas.
Del 2 av 3: hantering av rättegångsförfaranden
- 1Skicka testamentet till skifterätten. Din första rättsliga handling som egendomsadministratör är att lämna in den avlidnes testamente till domstolen. Du måste också vanligtvis förbereda en framställning eller annat dokument för att låta dig svära in som egendomsadministratör och börja testförfarande.
- Du måste fylla i formulär och träffa domstol för att bevisa att testamentet är giltigt. I de flesta fall är detta ett ganska rutinmässigt förfarande.
- Om du inte har anledning att tro att det finns en alternativ testamente, eller att en familjemedlem inleder en utmaning mot viljan, bör det vara ett enkelt och enkelt förfarande.
- 2Bestäm om fullständiga skiftförfaranden är nödvändiga. Om det inte finns någon testamentlig egendom behöver du i allmänhet inte gå igenom testamentet även när det finns ett testamente. För relativt små fastigheter erbjuder de flesta stater ett förenklat förfarande som kan spara mycket tid och ansträngning.
- Till exempel, om huvuddelen av den avlidnes tillgångar redan överfördes till sin make eller annan familjemedlem, till exempel genom överlevnad, eller som namngivna förmånstagare på livförsäkrings- eller pensionskonton, är inte skiftprocessen nödvändig.
- När det finns några testtillgångar, men inte många, kan du använda förenklade procedurer. Varje stat sätter sitt eget tak på gårdens värde, men det är vanligtvis under 74600€
- För större gårdar med betydande tillgångar eller flera fastigheter egenskaper, kan hela bouppteckning vara oundviklig. Detta är också fallet om den avlidne ägde egendom i andra stater eller utomlands.
Som egendomsadministratör behöver du inte betala en egen advokat - deras arvoden kommer att betalas av gården. - 3Överväg att anställa en advokat. Om du använder en förenklad testprocess för en relativt liten egendom bör du kunna hantera saker på egen hand. Men för större eller mer komplexa gårdar vill du vanligtvis anställa en advokat som hjälper dig.
- Den förenklade skiftprocessen, ungefär som småmålsdomstolar, är utformad för människor att göra på egen hand utan att behöva anställa råd.
- Som egendomsadministratör behöver du inte betala en egen advokat - deras arvoden kommer att betalas av gården. Detta anses vara en vanlig kostnad för att administrera gården.
- Advokatarvoden kan beräknas som en procentsats av de berörda tillgångarna, en fast avgift eller tas ut i timpris.
- Erstatningsdomstolen kan tillhandahålla riktlinjer för rimliga advokatsalar. Kolla deras hemsida eller prata med kontoristen för mer information.
- Leta efter en advokat som har erfarenhet av att hantera gods som liknar den du förvaltar. Du kan behöva intervjua flera advokater innan du hittar den du vill anställa, men under alla omständigheter bör du prata med minst tre.
- 4Meddela den avlidnes borgenärer. Skifterätten förväntar sig att du direkt meddelar alla fordringsägare som du känner till eller rimligen kan upptäcka. Detta kräver vanligtvis att du utvärderar den avlidnes ekonomiska uppgifter.
- Skifterätten har vanligtvis ett formulär som du kan använda för att direkt underrätta borgenärer. Normalt måste du skicka det här formuläret med formella serviceprocedurer, vilket innebär att du skickar meddelandet med certifierad post med returnerat kvitto som begärts och att lämna in ett bevis på serviceformulär till domstolen när du får tillbaka det gröna kortet som visar att meddelandet har levererats.
- Skapa en kopia av varje anmälningsformulär som du fyller i för boendets register innan du skickar det. När du får tillbaka det gröna certifierade postkortet, gör också en kopia av det.
- Du kan också behöva publicera ett meddelande i dokumentet i den stad eller län där den avlidne bodde.
- Borgenärer har en begränsad tidsperiod - vanligtvis sex månader eller mindre - för att lämna in ett krav till skifterätten om de vill samla in de pengar som är skyldiga från gården.
- 5Registrera en inventering till domstolen. Skiftdomstolar kräver i allmänhet att du gör en inventering av gårdens tillgångar, inklusive kontokonton, fastigheter och personlig egendom. För att slutföra gårdens inventering kan du behöva anställa en värderingsman för att hitta det verkliga marknadsvärdet för vissa fastighetsfastigheter.
- Skifterätten har vanligtvis ett specifikt formulär som du måste använda för att arkivera inventeringen, tillsammans med instruktioner för att fylla i det.
- Tänk på att du inte behöver inventera varje enskild artikel. Inventeringsformuläret kommer att ha linjer för fast egendom, med titeln personlig egendom såsom bilar eller fritidsfordon, kontanttillgångar som bank- eller investeringskonton och livförsäkringar och diverse personlig egendom såsom hushållsmöbler och kläder.
- Om fastigheten innehåller fastigheter som inte nyligen har utvärderats kan du behöva anställa en certifierad professionell värderare för att säkerställa att du noterar fastighetens verkliga verkliga marknadsvärde.
- Bilar, båtar och andra fordon kan vanligtvis värderas med hjälp av en godkänd värderingsguide. Om den avlidne hade samlarobjekt eller antikviteter kan du kanske hitta liknande värderingsguider för dessa föremål.
- Annan fastighet värderas i allmänhet baserat på det pris du förväntar dig att få för den vid en fastighetsförsäljning. Du kan uppskatta detta belopp genom att titta på liknande föremål som placeras på auktionssajter online eller genom att prata med en fastighetsförsäljare och auktionspersonal.
- Efter att inventeringen har slutförts måste du lämna in den till domstolen och skicka en kopia till alla intresserade som har begärt kopior av skiftearbeten från domstolen.
- 6Förbered din avslutningsrapport. När du är redo att distribuera de återstående tillgångarna efter betalning av alla skulder, skatter och kostnader måste du vanligtvis lämna in ett slutligt redovisnings- och distributionsförslag som beskriver hur den återstående fastighetsfastigheten kommer att delas upp mellan de nämnda mottagarna.
- Den avslutande rapporten inkluderar en redovisning av alla egendomens tillgångar och borgenärerna som betalats av dessa tillgångar.
- Det inkluderar vanligtvis också en redovisning av administrationskostnaderna och eventuella skatter som har lagts in.
- Distributionsförslaget listar namnet på varje person som får fastighetsfastigheter, vilken fastighet du föreslår för dem och den fastighetens ungefärliga värde.
- Du måste lämna in detta förslag till domstolen och skicka en kopia till varje listad person. De har då en begränsad tid, vanligtvis 30 dagar från det datum du skickade kopian, för att avvisa arvet.
Som fastighetsadministratör kommer den advokaten nu att arbeta med dig som representant för gården. - 7Övervaka fördelningen av tillgångar. Förutsatt att domstolen godkänner ditt distributionsförslag är det ditt ansvar att övervaka genomförandet av det förslaget och se till att titeln i alla tillgångar lagligen överförs till sina nya ägare.
- Om några stödmottagare har avböjt sina arv kan du behöva namnge suppleanter.
- För monetära arv skriver du mottagaren en check från gårdens bankkonto.
- För att överföra fast egendom måste du förbereda en ny handling - vanligtvis en återsändande handling - där namnet på mottagaren är den nya ägaren av fastigheten.
- En fristande handling fritar boet från ansvar för överlåtelse av fastigheten, eftersom det överför det intresse som den avlidne hade i fastigheten utan att ge några löften om vad intresset var.
- Egendom med titeln måste överföras enligt kraven i lagarna om överlåtelse av äganderätten i den stat eller det län där fastigheten är belägen.
- För alla andra fastigheter måste du utarbeta ett dokument som anger att fastigheten har distribuerats av dig som egendomsadministratör till mottagaren, som har full äganderätt till den fastigheten.
Del 3 av 3: betala skulder, skatter och kostnader
- 1Få ett arbetsgivaridentifieringsnummer (EIN). Du kan inte använda ditt eget personnummer eller annan identifierande information när du är egendomsadministratör. Du måste få en EIN för gården så att du kan öppna ett bankkonto och skicka in skatter.
- Gå till IRS-webbplatsen för att ansöka om en EIN online och få ditt nummer omedelbart. Tänk på att det kan ta några dagar innan EIN visas i IRS: s skattebetalarregister, men du bör fortfarande kunna göra något annat.
- För att få ett EIN måste du tillhandahålla information om den avlidne personen och boet samt personlig information om dig själv som ansvarig part.
- IRS tillåter dig också att ansöka om en EIN genom att fylla i formulär SS-4 och faxa eller maila det. Tänk dock på att det vanligtvis tar några dagar eller veckor att få den tilldelade EIN om du använder dessa metoder, vilket kan försena dina andra uppgifter som fastighetsadministratör.
- 2Öppna ett bankkonto för gården. Så snart som möjligt efter att du har svurit in som egendomsadministratör måste du öppna ett bankkonto med den EIN du fått för gården. Du kommer att använda det här kontot för att betala skatt, administrativa kostnader, skulder och så småningom för att fördela återstående finansiella tillgångar till mottagarna.
- Dina förvaltningsuppgifter gentemot gården som egendomsadministratör inkluderar ett löfte om att inte blanda dina egna medel eller egendom med boet. Du ska aldrig betala för några fastighetskostnader från ditt eget bankkonto eller kreditkort.
- Öppna gårdens bankkonto i samma stat och om möjligt samma län där den avlidne bodde.
- Om du använder förenklat skiftförfarande och förväntar dig att boet stängs om ungefär ett år kommer ett vanligt checkkonto att fungera. Du kanske vill leta efter en som betalar ränta, särskilt om den avlidne har betydande kontanta tillgångar som kommer att finnas på detta konto.
- Om den avlidne har betydande investeringar kanske du vill öppna ett konto som kan hantera både investeringar och kontanter, så du har bara ett fastighetskonto att hantera.
- 3Representera gården i domstol. Om den avlidne var inblandad i rättegångar medan han bodde, går du som bostadsadministratör i deras skor för gårdens räkning och representerar dem i alla rättsliga förfaranden eller förlikningsförhandlingar.
- Om det finns en aktiv rättegång, ta reda på om det är en advokat inblandad och prata med dem så snart som möjligt. Som fastighetsadministratör kommer den advokaten nu att arbeta med dig som representant för gården.
- Alla intäkter från en domstols seger eller förlikning blir en del av gårdens kontanta tillgångar och läggs in på gårdens bankkonto.
- Om du tappar ett ärende och måste betala skadestånd måste dessa belopp komma ut ur gårdens kontanta tillgångar.
Tänk på att du inte vill meddela banker eller myndigheter förrän du har svurts in som fastighetsadministratör. - 4Utvärdera fastighetsinventeringen. Jämför värdet på kontanta tillgångar som listas i inventeringen som du lämnade in till domstolen med det totala beloppet av fordringar som krävdes av borgenärerna på din lista. Om det inte finns tillräckligt med kontanta tillgångar för att betala dessa fordringsägare kan du behöva ordna så att egendom säljs.
- Om den avlidne har tillräckligt med kontanta tillgångar för att täcka sina skulder kan du börja betala borgenärer genom att skriva checkar från gårdens bankkonto så snart den avlidnes kontanta tillgångar överförs till det kontot.
- Tänk på att det i de flesta fastigheter är nödvändigt att sälja den avlidnes egendom för att betala sina skulder.
- 5Sälj egendom efter behov. Som egendomsadministratör har du befogenhet att sälja den avlidnes personliga egendom om det behövs för att täcka deras skulder. Vanligtvis görs detta genom att ordna en försäljning eller auktion.
- Du kanske kan hitta ett företag lokalt som organiserar fastighetsförsäljning eller auktioner. De kommer att ta ut en avgift på gården, men du kommer att dra nytta av deras organisatoriska och marknadsföringsfärdigheter och erfarenhet.
- Bestäm vilken fastighet som ska säljas genom att jämföra de värden som du listade i inventeringen med det belopp som inte täcks av den avlidnes kontanta tillgångar.
- När egendomen har sålts kommer intäkterna att sättas in på det gårdskonto du skapade. Du kan sedan börja betala av borgenärerna.
- Om det är nödvändigt att sälja fast egendom för att täcka den avlidnes skuld, kan du behöva få skifträttens tillstånd först.
- 6Betala den avlidnes skuld. När tillräckligt med pengar är tillgängliga kan du börja betala borgenärer. Om det inte finns tillräckligt med tillgångar för att täcka den avlidnes skulder måste du arbeta med domstolen för att avgöra vem som ska betalas.
- Domstolar har en hierarki som avgör vilka borgenärer som ska betalas först. Detta schema är vanligtvis en fråga om statlig lag.
- Tänk på att du inte är personligt ansvarig för den avlidnes skulder, och det är inte heller förmånstagarna.
- Om det inte finns tillräckligt med i boet för att täcka den avlidnes skulder kan du lämna ett insolvensmeddelande till skifterätten, och skulderna betalas enligt en fördelningshierarki som fastställs genom statlig lag.
- 7Registrera statliga eller federala fastighetsskatter om det behövs. Generellt sett kommer fastighetsskatter endast att betalas på de största fastigheterna. Som egendomsadministratör bör du dock förvänta dig att lämna in minst en självdeklaration - vanligtvis den avlidnes slutliga inkomstdeklaration.
- Du måste lämna in en blankett 1040 för den avlidne personen för dödsåret. Om de försummade att lämna in självdeklarationer för tidigare år, kommer IRS att förvänta dig att du också lämnar in dem för att få den avlidnes skatter uppdaterade.
- Om gården själv producerar mer än 450€ i inkomst måste du lämna in en förvaltningsskatt, blankett 1041 och rapportera denna inkomst.
- Skattedeklarationer krävs också om gården är av betydande storlek - som i miljoner dollar i tillgångar. För fastigheter av denna storlek anställer du en skattepersonal snarare än att försöka fylla i dessa formulär på egen hand som egendomsadministratör.
- Du är ansvarig för att också lämna in den avlidnes slutliga statliga inkomstdeklaration.
