Hur vänder du ett nytt hus?

Bekanta dig med hur du köper ett hus eller lägenhet. Om du redan har gjort det, känner du redan processen och det är andra karaktären. Om du aldrig har köpt ett hem, rådfråga en mäklare. Det är några steg inblandade när du köper ett hem som du behöver känna till. Generellt innefattar denna process att placera ett erbjudande, få en inteckning, ta bort villkor och ta besittning.

• Du kan också hoppa över den initiala försäljningen helt och hållet köpa dina egna tomter och bygga dina egna hem på dem för att sälja. I den här processen kan du antingen bygga hemmet själv eller hyra en byggare för att göra det åt dig. Dessa två processer är kända specifikationer och specialkonstruktion.

Undersök marknadsförhållandena i ditt område. Prata med fastighetsmäklare om hur mycket volym och efterfrågan på bostäder de upplever. Du kanske också vill söka i din lokala tidning efter bostadsrapporter.

• Bostadsmarknaden är som aktiemarknaden genom att den har både "tjur" och "björn" cykler. Bostadsmarknaden kan ta år och år att byta från cykel till cykel. Detta innebär att fastigheter antingen kan vara i "hög efterfrågan" eller "låg efterfrågan" vid varje given tidpunkt.
• Om ditt område för närvarande upplever "låg efterfrågan" på bostäder, blir det mycket mer utmanande eller åtminstone mindre lönsamt att vända hus.
• Om du verkligen vill komma igång med att bläddra, men tycker att din lokala bostadsmarknad inte är mogen för det, överväga att flytta till ett område med en mer aktiv marknad. Undersök de hetaste marknaderna online. Vissa områden upplever för närvarande dramatiska prisåterhämtningar och är redo för flip-investeringar.

Hitta en fastighet. När du väl har bestämt att tiden är rätt att starta ett nytt projekt, leta efter rätt parti inom din budget. Det finns flera sätt att göra detta.

• Vissa människor letar efter nödställda egenskaper. Det är sådana som säljaren är "desperat att sälja" av skäl som skilsmässa, konkurs, dödsfall, egendomens dåliga skick eller försenade betalningar. Säljarens önskan att sälja gör att du kan förhandla om ett bättre pris på marken.
• Ett annat sätt är att helt enkelt hitta de områden i din stad eller stad som är "nya stadsdelar", där all nybyggnation pågår. Gå dit och kör runt. Leta efter skyltar från byggare som vill sälja sitt nya hem eller tillgängliga öppna partier.

Tänk på vilken typ av hem du kan bygga på en fastighet. Gör din undersökning och ta reda på vilken husstil, storlek och specifika funktioner som är moderiktiga eller som ofta säljs i ditt område. Titta på nya hus som säljs och försök att efterlikna deras framgångar. Du kan behöva samla ett team med en designer och arkitekt för att få en realistisk uppfattning om vad du kan göra med ett givet parti och budget.

• Försök att planera för bostäder som säljer i mitten till övre intervallet. Vad det betyder är det belopp som den genomsnittliga familjen skulle ha råd med. Generellt betyder det mellan cirka 149000€ och 373000€ beroende på ditt område. Du vill ha det prisintervallet eftersom de säljer snabbast eftersom det finns den största befolkningstätheten som letar efter dessa mellanklassbostäder. Det kan vara mycket mindre eller mycket mer men det är ungefär genomsnittet.
• I många fall måste hemmet ha tre eller fler sovrum och minst två badrum.

Kontakta byggare om "spec hus ". Ett annat sätt att hitta ett hus är helt enkelt genom att leta upp en lista över byggare i ditt område. Ring upp dem alla och fråga dem om de har några "spec hus" till salu. Det är vad ett nytt hem utan någon egentlig ägare heter (annat än byggaren).

• Anledningen till att du vill överväga att hitta ett helt nytt hem är enkel. Det är helt nytt, det behövs inga renoveringar. Det visar bättre sätt och du kommer att få fler människor att se det än vad du skulle göra med ett äldre hem. Och marginalerna är större. Det betyder att nya bostäder ger en "premium". Om en person vill bo i ett helt nytt hem måste de betala en högre prislapp. Nästan som att köpa en ny bil från tomten, bara att den inte kommer att försämras.
• Dessutom erbjuder de nya stadsdelarna i allmänhet fler funktioner och bekvämligheter som parker, vikar, vandringsleder etc. De är trevligare med fler uppgraderingar. Ditt hem är omgivet av fina nya hem. Alla dessa funktioner kombineras och gör det lättare att vända ditt hem.

Undersök dina favoritmöjligheter ytterligare. Med tiden kommer du att begränsa din sökning till några fastigheter. Vid denna tidpunkt gör en del undersökningar på varje byggare du funderar på för att se till att de är välrenommerade och kommer att avsluta hemmet enligt de standarder som de hävdar, såsom bänkskivor i granit, 50 gram matta och andra specifikationer. Se till att de utför kvalitetsarbete och till och med inspekterar några av sina andra hem de har byggt. Om de inte har några andra bostäder byggda för att visa dig, var försiktig.

• Var noga med att använda data från tjänsten Multiple Listings (MLS) för att se trender och genomsnittsvärden för liknande hus. Detta borde ge dig en uppfattning om marknadsvärdet för huset. Gå till http://mls.com för att använda tjänsten.

Tänk på kostnaderna. Titta på tomtens kostnader, byggavgifter och byggkostnader. Du måste också ta hänsyn till provisioner, fastighetsskatter och försäkringar samt kostnaderna för att finansiera din investering. Summa dessa siffror med hjälp av siffror från din byggare och jämförbara projekt. Du kan sedan använda denna summa för att jämföra med ett uppskattat försäljningspris för att avgöra om du kan göra en rimlig vinst vid försäljningen av huset.

När du har hittat en fastighet som är mycket, hoppa på den. Om du vet, baserat på faktiska MLS-jämförelser i det området, att du kan vända det för minst 18700€ mer, gå snabbt! Ge omedelbart ett erbjudande. Om det accepteras kommer du ändå att ge dig tid att undersöka byggaren och hemmets skick.

• I erbjudandet, se till att du har flera vägar ut ur kontraktet, till exempel "föremål för finansiering". Om du har ett problem och behöver komma ut och inte inkluderar den här typen av klausul, kommer du inte att kunna komma ut om det finns ett problem. Det vanligaste är helt enkelt "föremål för finansiering senast x-datum". Om du inte kan göra finansieringen sen ber du om en förlängning på villkorets datum.

Skaffa finansiering. För att faktiskt köpa fastigheten och börja eller fortsätta byggandet måste du ta ett lån. För vändning av hus måste du sannolikt ta ett lån med hög ränta på grund av den inneboende risken med att vända huset. I många fall kan detta vara så högt som en 10 till 12 procent årlig ränta.

• Att ha en bra kredithistorik och poäng kan hjälpa dig att få en bättre ränta, men lånet kommer fortfarande att anses vara riskabelt av många långivare.

Ta bort villkoren på hemmet. Det betyder att du måste ta över datumet för kontraktet. Detta händer när ditt hem byggs. Så nu kan du prata med byggaren och välja dina funktioner och färger för husets interiör och exteriör. Om du inte har någon erfarenhet av att göra detta, ta reda på om byggaren har en professionell som kan rådfråga dig.

Slutför ditt hus. Var noga med att övervaka byggarens arbete när de avslutar hemmet enligt dina specifikationer. Du kanske vill konsultera andra böcker eller experter för att avsluta hemmet, speciellt för dina första produkter. Du vill lägga till synliga lyxiga finish utan att offra för mycket av din budget.

• Välj texturer, färger och material "alla neutrala färger" och ytbehandlingar som passar nästan vilken smak som helst. Välj inte ljusa färger för någonting. Kom ihåg att du "vänder" det här hemmet. Du gör interiören för "någon annan". Det är inte vad du gillar, det är vad allmänheten kommer att tycka om, vilket är "neutrala toner" på insidan och utsidan.
• Om du inte gör något annat, se till att köket är perfekt. Detta är det viktigaste rummet i huset för många köpare. Om detta redan är bra, titta på badrummen nästa.

Nu är ditt hem klart, gör det klart för visning. Bli av med allt skräp och alla byggmaterial eller utrustning som ligger kvar. Det här hemmet kommer att säljas. Det betyder att det måste vara "100% rörigt". Ett enkelt sätt att förstå detta är att gå till alla "visa hem" i ditt område och se hur de har gjort interiören. Dina möbler, om du har några alls, behöver inte vara så bra eller så snygga som de kan ha i showhemmet.

• Lämna inte något synligt. Lägg allt i skåp, garderober, lådor, källare och garage. Lämna huvudbostadsområdet snyggt. Använd inte för mycket möbler heller. Du vill inte att rummen ska se ut för upptagen. Montera inte för många foton eller bilder på väggarna. Du vill att allt ska vara orört. Eftersom din köpare vill ha ett "nytt hem" gör det inte till ett "begagnat hem" för dem. Gör det till ett "showhem" för dem.

Lista upp hemmet. Du kan sälja det själv för att spara pengar eller lista det på MLS med en mäklare. Anledningen till att du skulle vilja sälja genom MLS är att det finns tusentals fastighetsmäklare i ditt område som kommer att se att MLS-listan (flera listningstjänster) noterar och börjar visa ditt hem kanske till och med "dagligen". Du kommer att ha massor av fastighetsmäklare som tävlar om att sälja ditt hem. Jämför det med "bara du" som försöker sälja det. Ja, du kommer att ge upp en provision men det kan tas med i försäljningspriset.

• Lista ditt hem konkurrenskraftigt inom området. Men när du köper hemmet borde du ha fått en affär och hade redan räknat med att du skulle kunna sälja det för minst 37300€ mer baserat på faktiska marknadsförhållanden och forskning som du gjorde.
• För högt för mycket eller så säljer det inte och för lågt pris och lämna pengar på bordet. Men det är bättre att prissätta det och bara inte vara flexibel på ditt begärt pris under förhandlingarna, än att överprissätta det och att ingen kommer att titta på det.

När du får ett erbjudande, överväga situationen noga. Gå aldrig under några omständigheter i förhandlingar där du handlar erbjudanden fram och tillbaka. Om de ger dig ett erbjudande måste du alltid säga till dem: "Jag tänker på det och återkommer till dig om en timme". Ta dig tid att tänka på det. Börja inte handla erbjudanden fram och tillbaka med en köpare utan att ta minst en timme. En sak du kan göra när du är hos köparen och de säger "vad sägs så mycket...", berätta för dem, "okej, jag tar det erbjudandet och jag tar en kaffe och jag kommer tillbaka om en timme för att låta dig veta".

• Detta är så viktigt eftersom chansen är att de inte har erbjudit dig tillräckligt, och nu vill du motverka erbjudandet. Vad du kan göra är att ta den timmen att strukturera ditt motbjudande. Till exempel, om deras erbjudande är nästan vad du vill men inte riktigt, kom tillbaka och säg något som "okej, jag kommer att acceptera ditt erbjudande men jag lämnar inte apparaterna". De kan vara bra med det, och det utgör dina 3730€ som du skulle ha tappat om du hade kommit in i en hastig förhandling.

Gå vidare med försäljningen. Köparen av ditt hem kommer att vilja få en tidsram för att "ta bort villkor". Generellt om du har ett erbjudande kommer köparen att vara "seriös" med ditt hem. Om de behöver en förlängning, ge det bara om det finns liten eller ingen annan aktivitet. Men om du fortfarande får massor av andra erbjudanden på ditt hem eller kanske känner att du inte får en lika bra affär som du ursprungligen trodde, förläng inte villkorets datum, vilket gör erbjudandet ogiltigt. Det gör att du kan ta ditt back up-erbjudande som kan vara bättre och starkare.

• Generellt vill du dock vara tillmötesgående vid denna tidpunkt för att få affären att gå igenom framgångsrikt. Så om de vill ta med sig familjen för tredje gången, låt dem bara se det.