Hur vänder man hus utan pengar?

Om du vill vända hus utan pengar är ett sätt att hitta en investeringspartner för att finansiera dina renoveringsprojekt.

Att vända ett hus handlar om att köpa ett relativt billigt hem (ofta en avskärmning), fixa det och sälja det med vinst. Det är en strävan som medför ett antal risker samt några potentiellt lukrativa belöningar. Det finns också mycket hårt arbete med att göra ett hus klart för marknaden. Om du är intresserad av att vända ett hem men inte har mycket pengar för en utbetalning, finns det andra alternativ som gör att du kan komma in på huset för vändning.

Metod 1 av 6: utvärdera din ekonomi

1
Utvärdera din tolerans för risk. Att vända ett hus i vinstsyfte innebär ett antal kostnader, inklusive hembetalning, inteckning, räntebetalningar, fastighetsskatter, fastighetskostnader, inspektioner, tillstånd och entreprenörers avgifter. Dessa kostnader ökar snabbt och det vända huset kanske inte säljs med vinst. Innan du bestämmer dig för om du vill vända ett hus bör du fråga dig själv:
- Vad gör du om huset inte säljs direkt? Skulle det vara möjligt att använda huset till exempel som en hyresfastighet? Om du inte har en rimlig reservplan om något går fel med försäljningen av det vända huset, kanske du vill omvärdera dina planer.
- Är de potentiella vinsterna värda risken för en betydande förlust? Under 2015 såg hus till ett pris under 37300€ negativ avkastning. Å andra sidan gav bostäder till 74600€-149000€ en genomsnittlig bruttoavkastning på 44%. Tänk på att försäljning av ett hus där du aldrig har bott kan också innebära stora skattebetalningar, vilket kan sänka din vinstmarginal avsevärt.
- Kan dina investeringspartners klara risken för en potentiell förlust?
- Har du undersökt lokala fastighetsmarknader, ombyggnadskostnader och tillstånd? För att få en framgångsrik upplevelse av huset måste du lära dig om lokala bostadspriser, skolområden, ansvariga entreprenörer och fastighetsbestämmelser.
2
Tänk på din förmåga att tillhandahålla "svettkapital" och värdet av det arbetet. Svettkapital avser den mängd värde du kan lägga till ditt hem på grund av ditt eget arbete. Till exempel, om du är en skicklig takläggare eller licensierad rörmokare, kanske du själv kan utföra några av hemmets reparationer. Detta minskar dina omkostnader och minskar mängden pengar du måste låna.
- Var noga med att ta hänsyn till hur mycket tid du kommer att spendera på det vända huset. Din tid har också värde, och att vända ett hus kan ibland ta månader av arbete. Tänk på om andra sätt att spendera din tid kan vara mer lönsamma eller roligare.
- Ännu viktigare, kommer de partner som sätter upp den ekonomiska insatsen att ditt svettkapital har något värde? Om så är fallet, hur mycket värde jämfört med deras hårda kontanter?
- Var noga med att följa alla lokala bestämmelser när du själv utför reparationer i hemmet. Diskutera dina planer med en fastighetsadvokat eller lokala regleringsnämnd om du behöver godkännande för konstruktion eller reparationer.
3
Känn din kreditpoäng. Om du inte själv har pengar för ett vänt hus måste du ta ett lån för att täcka dina initialkostnader. Oavsett vem din långivare är - en partner, en bank eller en privat långivare - måste du visa att du har förmågan att återbetala ditt lån. Din kreditpoäng återspeglar din kredithistorik, din förmåga att betala av dina lån och din totala skuldbelastning. Ju bättre din kreditpoäng, desto större är chansen att du kommer att kunna säkra ett lån till en överkomlig ränta.
- Det finns några olika kreditvärderingssystem, men i allmänhet kommer din kreditpoäng att vara ett nummer någonstans mellan 300-850. Ju högre poäng, desto bättre är din kredit.
- Du kan få en gratis rapport med din kreditpoäng var 12: e månad genom att besöka https://annualcreditreport.com/index.action.
4
Förbättra din kreditpoäng. Om din kreditpoäng är för låg för att du ska kunna säkra lån till ett hus-vändande företag, kanske du vill ta lite tid att förbättra din kreditpoäng. Det kan ta lite tid, men det kan löna sig i det långa loppet. Dessutom, ju bättre din kreditpoäng är, desto mer sannolikt är det att du kommer att kunna klara av en potentiell förlust från vändning av huset. För att förbättra din kreditpoäng kan du:
- Betala dina skulder i rätt tid. Om du inte har en god historia av att betala av din skuld kommer du inte att kunna säkra ett anständigt lån för ett vänt hus.
- Håll din totala skuldbelastning till ett minimum. Undvik att upprätthålla ett kreditkortsaldo om du kan.
- Ha bara kreditgränser när det är absolut nödvändigt. Har inte fler kreditkort än du behöver för ditt dagliga liv.
- Skydda din identitet. Övervaka dina kreditkortstransaktioner och ditt kreditbetyg för att se till att din identitet inte har stulits av en tjuv eller en hackare. Ta rimliga säkerhetsåtgärder för att skydda din information. Logga till exempel inte in i ditt nätbanksystem om du inte är i ett säkert, lösenordsskyddat nätverk.
5

Prata med en finansiell rådgivare. En finansiell rådgivare kommer att kunna titta på din nuvarande ekonomiska situation och hjälpa dig att avgöra hur mycket risk du har råd att ta på dig som en del av en vändning. En finansiell rådgivare kan också hjälpa dig att komma fram till en plan för att möta dina utgifter även om ditt vända hus tar lång tid att sälja eller kräver extra reparationer.
6
Gör en affärsplan. För att vända ett hus framgångsrikt måste du fatta dina beslut baserat på logik och forskning, inte på dina känslor. Innan du påbörjar processen med att hitta en långivare och köpa ett hus är det klokt för dig att ha en gedigen affärsplan på plats. Denna plan ska hålla dig på rätt väg för att göra en klok investering samt ge dina potentiella långivare och partners förtroende för att du kan tjäna pengar. Din affärsplan bör innehålla:
- Ett högsta inköpspris för hemmet som du kommer att vända.
- En lista över efterfrågade stadsdelar där du kommer att rikta din sökning. Var särskilt uppmärksam på skolområden, grannskapssäkerhet och närhet till bekvämligheter som butiker och kollektivtrafik.
- En maximal kostnad för reparationer och ombyggnader som du har råd med.
- En lista över pålitliga, prisvärda, licensierade entreprenörer som kan genomföra reparationer framgångsrikt.
- En rimlig uppskattning av efterreparationsvärdet (ARV) för det vända hem. Helst kommer det ursprungliga försäljningspriset inte att vara mer än 70% av hemmets ARV.
- En känsla av vem din köpare är och vad de vill ha. Kommer din köpare troligen att vara ett pensionerat par? En ung affärsman? Ett par med barn? Beroende på grannskapet kanske dina potentiella köpare vill ha mycket olika saker ur ett hem. Tänk vem din troliga köpare kommer att bli och vad de kan behöva ut ur sitt hus. Om du till exempel tittar på att vända ett hem i ett område med ett bra skolområde, kan du överväga en ombyggnad som har små barn i åtanke.
- En specifik köpare. I vissa fall kanske du kan ställa upp en köpare innan du vänder huset. I det här fallet är dina risker mycket lägre, liksom dina allmänna kostnader.
- En plan för hur du ska återbetala ditt lån om något går fel. Vänd inte ett hus om du inte kan klara av dina utgifter, även om något skulle gå fel med din försäljning. Du kan till exempel få en köpare att tappa igenom, eller så kan du upptäcka ett problem med grunden till hemmet. Bygg in en marginal för fel i din affärsplan och brainstorma möjliga sätt att klara en fördröjning av försäljningen av hemmet eller oväntade utgifter.

Metod 2 av 6: hitta en partner

1
Hitta en investeringspartner. Det vanligaste sättet för oerfarna husflippers att komma in på marknaden är att hitta en investeringspartner. Detta är särskilt viktigt för dem som inte har pengar för handpenningen eller initiala reparationer. En investeringspartner kommer att leverera en del eller hela startkontanterna i utbyte mot en andel av vinsten.
- Du kan överväga att hitta en partner som har mycket flytande kontanter men inte har något intresse av att göra benarbeten för att köpa eller omlackera ett hem. Medan din partner kommer att tillhandahålla kontanterna kommer du att tillhandahålla kunskapen och arbetskraften.
2
Nätverk aktivt. För att hitta en investeringspartner bör du utveckla ett antal personliga och professionella kontakter i ditt samhälle. Sprid budskapet att du är intresserad av att göra en investeringsmöjlighet med en partner. Några sätt att hitta potentiella partners är:
- Forskar aktiva fastighetsinvesterare. Kom i kontakt med framgångsrika, erfarna fastighetsinvesterare som kan överväga att ta en chans på dig.
- Gå med i en fastighetsinvesteringsklubb. Många lokalsamhällen har lokala kapitel i fastighetsinvesteringsklubbar. När du har gått med får du tillgång till lokalbefolkningen som kan dela dina intressen och entusiasmer.
- Gå med i en mötesgrupp. Meetup-grupper är sociala klubbar som ibland har specifika teman, inklusive fastigheter. Använd en mötesgrupp för att utöka ditt sociala nätverk.
- Att sprida ordet bland familj och vänner. Diskutera din dröm om att vända hus med dem som redan finns i ditt sociala nätverk, som familj, vänner och kollegor. De kan kanske sätta dig i kontakt med andra som delar dina intressen eller som vill investera i fastigheter.
- Skapa din egen fastighetsinvesteringsklubb. Om ditt grannskap ännu inte har en klubb för fastighetsinvesterare kan du skapa ditt eget kapitel. Annonsera på Craigslist och genom meetup-webbplatser för att hitta likasinnade individer.
3
Kontakta en advokat. När du ingår ett investeringspartnerskap är det viktigt att du inte bara litar på muntliga avtal. Se till att alla transaktioner återspeglas i ett undertecknat kontrakt. Konsultera en företags- eller fastighetsadvokat för att säkerställa att båda parter är nöjda med arrangemanget. Se till att du tränar i förväg:
- Vem täcker vilka kostnader
- Hur vinsten delas upp
- Vem kommer att täcka potentiella skulder och skulder
- Vem kommer att utföra vissa uppgifter (som att anställa entreprenörer)
- Observera säkerhetslagar som reglerar marknadsföring av investeringar samt möjligheten till investerarstämningar om händelser inte inträffar som planerat
4

Ta det en affär i taget. Vissa fastighetspartnerskap fungerar spektakulärt; andra misslyckas helt. Lås inte in dig i ett partnerskap på lång sikt innan du vet hur bra du arbetar med din partner. Ta istället ett hus i taget och utvärdera om ditt partnerskap har potential att vara ett starkt och bestående. Tänk på om den ekonomiska avkastningen fungerade som förväntat.

Hur mycket pengar behöver jag för en handpenning för att köpa ett hus att vända?

Metod 3 av 6: säkra ett lån med stora pengar

1

Forskning långivare. En långivare är ett företag som lånar pengar från individer till en ränta och lånar ut pengarna till andra privatpersoner till en mycket högre ränta. Det finns många företag som är specialiserade på att finansiera fastighetsinvesteringar som vända hus. Använd ditt sociala nätverk eller internetkataloger för att hitta en långivare med stora pengar i ditt område.
2

Känn igen de extra kostnaderna för lån med hårda pengar. Ett lån med hårda pengar är troligen den enklaste typen av lån att säkra för en första gången hemmaflipper som inte har mycket likvida kontanter. Det är dock också ett av de mer riskfyllda alternativen. Räntorna på lån med hårda pengar tenderar att vara mycket högre än vanliga banklån på 8-15%. Detta kan på allvar minska dina potentiella vinster från ett vänt hus.
3

Samla in dina ekonomiska dokument. Innan en långivare med hårda pengar lånar dig kontanterna måste du förse dem med viktig information om din ekonomiska stabilitet samt dina planer för att vända huset. De kommer sannolikt att vilja undersöka dina skatteregister, kreditbetyg och lönestubbar. Ha dina dokument till hands för att visa din långivare att du är en värdefull investeringsmöjlighet för dem.
4

Betala en initial avgift på 2-10%. En annan extra kostnad för lån med hårda pengar är den initiala avgiften, ofta kallad "poäng". De flesta avgifter ligger mellan 2-10% av inteckningskostnaden för huset du kommer att vända. Dessa pengar ger din långivare viss säkerhet och fungerar som en demonstration av din ekonomiska lönsamhet.
5

Vänd huset snabbt. De flesta lån med hårda pengar är begränsade till inköp och rehabilitering av fastigheter eller byggande och kan ta sex till 24 månader. Lån med hårda pengar är inte lämpliga för långsiktiga investeringar på grund av de höga avgifterna. Det är bäst att använda fasta lån på fastigheter som du snabbt kan vända för att se till att du inte betalar skyhöga räntor.

Metod 4 av 6: säkra ett privat lån

1

Tänk på en privat långivare. En privat långivare är en person med likvida pengar att spara som är villig att låna ut pengar till en förutbestämd ränta. Till skillnad från en fastighetspartner som delar vinsten med dig, kommer en privat långivare helt enkelt ta ut en ränta innan du ger dig kontanter. I många fall är räntorna för en privat långivare lägre än en långivare. En privat långivare kan dock vara svårare att hitta.
2

Tryck på ditt sociala nätverk för långivare. I många fall kan du hitta en privat långivare via ditt eget sociala nätverk. Om du känner till en släkting, vän eller kollega som bara har flytande kontanter, kan du låna dessa pengar och betala dem ränta. I ett idealiskt scenario vinner alla: din långivare kommer att kunna tjäna lite extra ränta och du kommer att kunna tjäna pengar på ditt vända hus.
3

Var medveten om potentiella risker. Om du ska säkra en privat långivare, se till att både du och din långivare är medvetna om de potentiella riskerna med denna transaktion. Tänk på vad som kan hända om du inte tjänar på det vända huset. Kommer du fortfarande att kunna göra dina räntebetalningar? Tänk igenom dina alternativ innan du söker en privat långivare. För att bevara ditt förhållande till den personen måste du betala tillbaka dem i rätt tid.
4

Kom ihåg att förtroende är nyckeln. Använd inte en privat långivare om du vill fortsätta arbeta med dem. Förtroende är den viktigaste ingrediensen i privata lån, och du måste visa att du kan hålla slut på fyndet. Om du lyckas kan din privata långivare vara villig att hjälpa dig att finansiera framtida fastighetsinvesteringar.

Jag hör annonser om dessa gratis seminarier för att lära mig att vända hus utan att använda egna pengar.

Metod 5 av 6: säkra ett banklån

1
Be din bank om ett lån. Det här är mindre troligt att det här alternativet förekommer under din första upplevelse, men det är värt ett tag. Om du har en bra kredit och en gedigen affärsplan kan din bank kanske ge dig ett lån för att köpa ett hus att vända. Dessa räntor kommer sannolikt att vara högre än en vanlig inteckning med 20% utbetalning, men de kommer sannolikt att vara lägre än många lån med hårda pengar.
- En bank är mer benägna att låna ut byggmedel om du kan ge en tydlig panträtt på fastigheten.
2

Diskutera din affärsplan med din bank. Om du har något hopp om att säkra ett banklån behöver du en bunnsolid affärsplan. Var noga med att diskutera din forskning med din bank för att se om de anser att du är en värdefull investering.

Läs också: Hur man tvättar dekorativa kuddar?

Metod 6 av 6: Använd dina egna tillgångar

1

Utvärdera dina omsättningstillgångar. Även om du inte har mycket likvida kontanter för att vända ett hus, kanske du fortfarande har tillgångar som kan hjälpa dig att få kreditkrediter för att köpa ett billigt hem att vända. Undersök ditt eget hem, dina pensionskonton och dina kreditgränser för att se om något av dessa kan utnyttjas för en utbetalning.
2
Tryck på din IRA. Ett IRA (Independent Retirement Account) är ett pensionsmedel. Det finns allvarliga skatteböter för att ta ut pengar före 59,5 års ålder. Det finns dock undantag för första gången husköpare. Du kan använda upp till 7460€ av din IRA för att köpa ett hem. Diskutera detta alternativ med din finansiella rådgivare för att se till att du använder pengarna ordentligt och att du inte kommer att drabbas av påföljder.
- Tänk på att ta ut pengar från din IRA kan skada den långsiktiga tillväxtpotentialen för detta pensionskonto. Se upp för riskerna med att minska dina pensionskonton för tidigt.
3
Tänk på ett kreditkapital. Ett kreditkapital (eller HELOC) är ett potentiellt alternativ för dig om du redan äger en egendom. En HELOC ger dig en snabb kontantkälla och du behöver bara betala ränta på de pengar du lånar från HELOC. Du kan till exempel ha en HELOC som är värd 56000€ Men om du lånar 7460€ av det beloppet, betalar du bara ränta på 7460€ -beloppet.
- Var mycket försiktig med din HELOC: om du inte betalar tillbaka ditt lån i rätt tid, riskerar du att förlora ditt hem.
- Tänk på att HELOC-räntorna kan vara högre än lån från privata långivare.
4

Överväg att använda kreditkort. Kreditkort är en annan källa till snabba kontanter, så länge du planerar att betala dem mycket snabbt. Räntesatserna på kreditkort kan vara mycket höga med 18-20%. Men du riskerar inte någon av dina andra tillgångar, som du skulle göra med en HELOC. Du kan överväga att använda kreditkort för köp med lägre insatser under vändningen av ett hem, till exempel att köpa byggmaterial från en hemvaruaffär.

En långivare är ett företag som lånar pengar från individer till en ränta och lånar ut pengarna till andra privatpersoner till en mycket högre ränta.

Tips

Gör alltid matte innan du fattar ett investeringsbeslut. Prissätta din tid och arbete också.
Var medveten om att det kan vara möjligt för dig att göra en bättre avkastning på andra sätt, som att använda din tid för att arbeta extra skift eller investera dina extra pengar på aktiemarknaden. Behandla fastigheter som bara ett av många alternativ: lås dig inte i fastigheter förrän du har tänkt igenom det.

Vad händer om jag äger ett hem som jag vill vända men inte har pengar för att göra uppgraderingar?

Varningar

Det är också oerhört viktigt att vara helt transparent med dina investerare och berätta för dem att det finns en möjlig chans att de förlorar pengar på din affär. Ärlighet är den bästa policyn, särskilt när du investerar andras pengar.
Var uppmärksam på att när du samlar in pengar för någon form av satsning där du tänker använda pengarna för investeringsändamål, måste du vara i strikt överensstämmelse med federala och kommunala riktlinjer. Se till att du rådfrågar din advokat innan du börjar samla in pengar för ett hus som vänder sig.
Behandla inte husflipning som ett snabbt sätt att bli rik. Även om det kan vara lukrativt finns det enorma risker. Husflipning är också lönsamt bara när investerarna häller mycket tid och energi på fastighetsforskning och hemförbättringar.
Skär inte hörn. Hyra licensierade, försäkrade entreprenörer som har ett gott rykte. Låt alltid din egendom inspekteras noggrant. Få tillstånd innan du gör renoveringar. Att hoppa över dessa steg kan leda till fler kostnader på vägen.

Hur vänder man hus utan pengar?

Steg