Hur vänder man ett hus?
Om jag köper ett hus i befintligt skick, måste jag då få huset inspekterat?
"Flipping" ett hus består av att köpa en nedgången fastighet under marknadspriset, öka dess värde och snabbt sälja det för en snabb vinst. Detta skiljer sig från utvecklingsinvesteringar, där köparen köper en fastighet under utveckling, sedan säljer eller hyr ut enheten när den är klar för inflyttning. Om du spelar dina kort rätt kan du tjäna 37300€ eller mer per vändning och göra det på under 90 dagar.
Metod 1 av 3: göra ett förnuftigt köp
- 1Bekanta dig med hur du köper ett hus eller lägenhet. Om du redan har gjort det vet du redan processen. Om du aldrig har köpt ett hem, rådfråga en mäklare och en finansiell rådgivare. Det är några steg inblandade när du köper ett hus så du måste förstå den processen, till exempel: att lämna ett erbjudande, få en inteckning, ta bort villkor och ta besittning.
- Placera ett erbjudande: Eftersom verbala erbjudanden inte utgör en laglig verkställbar försäljning måste du utarbeta ett skriftligt erbjudande och ge det till ägarna och / eller mäklaren. Erbjudandet anger pris samt försäljningsvillkor. Om erbjudandet accepteras blir erbjudandet ett rättsligt bindande försäljningsavtal.
- Få en inteckning: Om du inte har massor av kontanter till hands, behöver du en inteckning. Det finns dussintals typer av lån där ute, så undersök de som kan fungera för dig och prata med en hypoteksmäklare om du har några frågor. Vissa inteckningar (ARM) har speciella "teaser" -räntor som håller sig låga i början och ökar avsevärt efter en viss tidsperiod. Dessa kan vara attraktiva om du planerar att sälja hemmet snabbt.
- Ta bort villkoren: Detta är vanligtvis vad köparen gör när säljaren har accepterat sitt erbjudande. Det är ett lagligt drag som köparen (vanligtvis) gör för att kommunicera att alla skyldigheter som ingåtts av båda eller någon av parterna har uppfyllts.
- 2Förstå riskerna med att vända ett hem. Att vända ett hem kan vara riskabelt. Du ådrar dig en stor mängd skuld för en potentiell utdelning i framtiden. Förutom ibland uppnår inte utdelningen eller så blir det inte så fort du kanske har velat. Du kan sitta på en fastighet längre än förväntat och betala en inteckning, fastighetsskatt och ständig underhåll. Ibland måste du sälja ett hus för mindre än du köpte det för. Ofta är du prisvärd för en darrande bostadsmarknad.
- Mängden fysisk ansträngning som krävs är också en potentiell risk. Hur passform är du och hur villig är du att göra mycket av DIY-arbetet med att vända huset? Om du aldrig har gjort renoveringar eller korrigeringar förut blir det en brant inlärningskurva och ju mindre du vet desto längre tid tar det att vända huset.
- 3Lär dig om den fastighetsmarknad du investerar i. Läs tidskrifter som Forbes, Entrepreneur och Money; dessa har ofta artiklar om fastigheter. Börja förstå hur fastighetsmarknaden fungerar, vad som utgör en bra och en dålig affär och hur man kan förutse framtida tillväxt eller minskning i framtiden.
- Bostadsmarknaden är som aktiemarknaden. Det har både tjur cykler (betyder optimism, tillväxt och hög efterfrågan) och bära cykler (vilket innebär pessimism, kontraktion och låg efterfrågan). Skillnaden är att bostadsmarknaden kan ta många fler år än aktiemarknaden att byta från en cykel till en annan.
- Efter att ha pratat med minst tre fastighetsmäklare och gjort en undersökning, om du upptäcker att marknaden är i låg efterfrågan och alla och deras hund verkar försöka avveckla bostäder, kommer bostadspriserna att falla och vinstmarginalerna kommer att sjunka med dem. Sådana marknadsförhållanden skulle göra det mer utmanande att vända ett hem.
- Försök att vänta på en tjurmarknad. Vänta med att köpa tills fastighetsmarknaden har vänt tillbaka och fler försöker köpa än sälja. Detta skapar bättre förutsättningar för dig att börja vända.
- 4Leta efter ett hem som kan förbättras avsevärt med minst tid och resurser. Du försöker inte bo i det här huset; du försöker köpa den, förbättra den och sälja den. Försök att inte bli knuten till hemmet. Se det istället enbart som en vinstdrivande övning.
- Ett hem med utrymme för förbättringar kan ha en nedlagd trädgård, en gammal matta, en bra plats för en carport eller andra saker som kan fixas med lite pengar och lite hårt arbete. Dessa typer av fixar ger ofta en utmärkt avkastning på investeringen (ROI) när du vänder ett hem.
- Vissa människor letar efter nödställda egenskaper. Det är sådana som säljaren är "desperat att sälja" av skäl som: skilsmässa, konkurs, död, egendomens dåliga skick, sena betalningar eller annat. Dessa ger köparen en inneboende fördel framför säljaren.
- Leta efter bostäder som säljer i mitten till övre intervallet. Vad det betyder är det belopp som den genomsnittliga familjen skulle ha råd med. Generellt betyder det mellan cirka 149000€ och 373000€ beroende på ditt område. Du vill ha det prisintervallet eftersom dessa tenderar att säljas snabbast - du har den största befolkningstätheten som letar efter dessa mellanklassbostäder. Det kan vara mycket mindre eller mycket mer men det är ungefär genomsnittet. Dessa bostäder har vanligtvis 3 eller fler sovrum och minst 2 badrum.
- Ta reda på vad som föredras av invånarna i det område du vill köpa in. Enkla saker som enkel åtkomst, parkering utanför gatan, genomfartsvägar och ett lugnt område kan göra eller bryta attraktiviteten för en fastighet.
- 5Få ett lån för minst flera tusen dollar mer än priset på den fastighet du vill vända. Du kommer att behöva dessa pengar för reparationer och förbättringar. Förhandla ett köp av fastigheten och köp. Se till att du har flera sätt att komma ur kontraktet i erbjudandet. Den vanligaste metoden är att helt enkelt sätta "föremål för finansiering före [ett sådant] datum." Om du inte kan göra finansieringen då, be om en förlängning innan finansieringsberedskapen löper ut.
- Tänk på att det finns två olika finansieringsdatum: 1 för att göra en ansökan om att få lånet och 1 för att vinna pengar för att stänga affären. För att skydda köparen bör beredskapen sträcka sig genom avtalets slut. Generellt sett har en finansieringsberedskap en tidsfrist på 30 dagar, så förläng deadline såvida du inte vet att du kan få finansieringen inom den tidsperioden.
- 6Ge dig själv en tidslinje som beskriver ditt ideala försäljningsscenario. Tid är pengar, och ditt mål är att få ditt hus renoverat och vänt så snart som möjligt. För detta ändamål skapar du en tidslinje som visar realistiska tider för kontrakt, visning och försäljning. Du behöver inte uppfylla alla mål på vägen, men du vill vara i ballparken. En tidslinje hjälper dig att uppnå detta.
- Observera när du förväntar dig att större renoveringar ska slutföras. Inkludera regelbundna framstegsgranskningar så att du kan hålla dig vaken om problem när de uppstår.
- Markera tidsblock när du är tillgänglig för att arbeta på huset, till exempel långa helger, semester, etc. som du förväntar dig att påskynda arbetet.
Du försöker inte bo i det här huset; du försöker köpa den, förbättra den och sälja den.
Metod 2 av 3: fixa huset
- 1Bestäm vilken typ av arbete du kommer att lägga in i hemmet. Kommer du att göra jobbet själv billigt eller behöver du en huvudentreprenör eller "GC" för att utföra arbetet? Om reparationerna är mindre kan det vara bäst att gå ensam för att snabbt och billigt förbättra fastigheten. För större projekt som kräver bygglov är det bäst att hyra en GC. Som redan nämnts är nyckeln att göra förbättringar, ofta bara kosmetiska, som får huset att se mycket bättre ut men inte kostar dig för mycket.
- 2Gör de viktiga korrigeringarna först. På det sättet, om din plan ändras (och det kan mycket väl), har du gjort alla viktiga korrigeringar och du har bara mindre korrigeringar att manövrera runt. Om din budget blir uppblåst kommer du inte att sakna väsentliga korrigeringar som kökgranar eller grundläggande gårdsarbete och du kan trycka på för att sälja snabbt.
- Stora korrigeringar är saker som att koppla om huset så att det inte skadar och orsakar brand eller elektrisk stöt. fixering av trasiga armaturer som badkar, duschar och handfat; återgolv trötta mattor eller ojämn linoleum; lappa upp vägg- / tak- / dörrhål; byte av gångjärn / fästen / beslag etc. som är lösa eller trasiga; ommålning av skalning eller dåligt gjort lack; ersätta trasiga plattor / stenläggare / trappsteg, etc; renovera allt som är smutsigt och trasigt - trötta saker är mindre angelägna än smutsiga saker, så prioritera vad som behöver göra mest.
- Sök efter det billigaste arbetet du kan hitta (högskolebarn eller till och med dig själv) och låt rengöra och reparera fastigheten obefläckat. Om det finns några pengar kvar efter det, placera det på ett likvida sparkonto med hög ränta. använd inte den för att betala en del av lånet ännu.
- Ombyggnadskök och badrum höjer vanligtvis inte hemmets värde för att ägare tenderar att betala för mycket för ombyggnaden.
- 3Arbetet med mindre korrigeringar är sist. Mer mindre korrigeringar inkluderar att ändra färger på redan anständigt lack; ändra arbetsinredning till modernare; passar bättre förvaring i skåp osv. Allt trevligt att ha men inte nödvändigt om du är pressad för tid och pengar.
- Läs böcker skrivna om vad köpare letar efter i ett hem. Mycket handlar om presentation - om du kan använda några genvägstricks för att förbättra husets utseende, kommer du att spara tid och pengar. Naturligtvis måste du också klara byggarens inspektion, så det måste tas hänsyn till alla strukturella problem som behöver åtgärdas.
- Vanligtvis är rengöring, måla och lägga till växter det billigaste sättet att öka värdet på ett hem. Ett däck höjer också värdet mer än priset på däcket. Att byta ut elektriska och VVS-armaturer och fixa något trasigt är också ett billigt sätt att få en bra ökning av hemmets värde.
- Saker du förmodligen kan göra själv: Måla om. Riv ut den gamla mattan för att hitta hårda trägolv eller matta på nytt. Rör upp gamla armaturer. Måla mindre områden. Byt beslag. Återplatta uteplats och entréområden Ändra färgen på ytterdörren. Lägg till nya handtag.
Hur passform är du och hur villig är du att göra mycket av DIY-arbetet med att vända huset?
Metod 3 av 3: att sälja fastigheten
- 1Iscensätta huset. Iscenslagna hus kan sälja väsentligt snabbare än opoderade hus, ibland upp till 50% snabbare. Självklart, se till att ditt hus är städat, rörigt och organiserat. Försök att göra ett första intryck och ge ett bestående intryck.
- Iscensatta hem drar ofta nytta av mycket neutrala färger och funktioner - funktioner som tilltalar ett brett spektrum av människor utan att störa mycket många människor. Det betyder mycket neutrala färger (bruna, krämer, etc.) och inte för mycket prickiga möbler. Du kan hyra möbler från ett iscenesättningsföretag om du vill, eller så kan du själv styra hemmet.
- Ta bort alla personliga saker från hemmet. Kom ihåg att du vill att människor som ser på scenen ska tro att detta hem så småningom kan bli deras nya hem. Personliga tillbehör som troféer, barnmålningar, semestersouvenirer och familjefoton bör alla tas bort.
- Låt hemmet tilltala sinnena.
- Syn: rengör, rensa, ordna, lämna utrymme för öppet rum, öppna gardiner etc.
- Lukt: lägg luftrenare i badrummen, lämna blommor ute i foajén, lägg ut en ny kruka med kaffe etc.
- Touch: vädja till dina gäster att sitta i den mjukaste soffan; se till att inget damm lämnas kvar.
- Ljud: stäng av alla bullriga generatorer, TV-apparater och datorer, och sätt istället på lätt musik som jazz.
- 2Visa fastigheten för potentiella köpare. Diskutera det med dem. Om ett visst problem nämns flera gånger, se om du kan använda en del av pengarna du sparat för att reparera / förbättra det. Annars kan du ändra din försäljningsstrategi för att distrahera uppmärksamheten från den. Det här steget borde ta högst en månad.
- Använd nätets kraft och ditt personliga nätverk om du har problem med att sälja hemmet. Lita inte bara på mäklaren för att göra försäljningen. Sätt upp annonser på webbplatser (Craigslist, Zillow eller Trulia är en bra utgångspunkt) och utnyttja dina sociala nätverk för att se om någon kanske är intresserad av att bita.
- 3Sälj hemmet till ett betydligt högre pris än det du köpte fastigheten på. Eventuella irritationer eller utgifter med fastigheten är nu köparens problem, inte ditt. Betala av lånet, sätt in din vinst och ta en semester.
- Var villig att sänka priset om ingen biter. Att undersöka bostadspriserna i området är ett måste, särskilt om priset på ditt hem är uppblåst och du inte ens vet det. Att justera priset till en mer hanterbar summa kan innebära en försäljning på nolltid. Att betala en inteckning och skatter på ett för dyrt hem eftersom ditt ego är i vägen för att sänka priset är inte ett bra sätt att tjäna pengar.
- 4Kom ihåg att rapportera din vinst till IRS. En orapporterad 74600€ kan leda till en smärtsam granskning på vägen. Det är ett besvär, men det är ett nödvändigt besvär.
Ett okej hus på hörnet av huvudgatan kommer att sälja för mycket mer än ett fantastiskt hus 8 miles (8,0 km) från någonting.
- Delta i fastighetsklubbmöten i ditt område. Dessa är ofta välannonserade, men en Google-sökning gör vanligtvis tricket lika bra. Lär dig idéerna bakom köp och bläddring. Betala inte för de dyra helgkurserna (vanligtvis runt 450€) om du inte har råd med det; de involverar vanligtvis forskning du kan göra på egen hand.
- Det är också möjligt att göra vinst genom att vända ett nytt hus snarare än ett nödställda.
- Testa en "torr körning" där du tittar på priserna på bostäder i ditt område och ser hur mycket du kunde ha tjänat om du hade investerat riktiga pengar. Först när du har utvecklat bättre instinkter och fått ett riktigt självförtroende bör du börja spela med dina egna pengar.
- Se till att få panträtt från alla entreprenörer som tillhandahåller tjänsterna till fastigheten. I annat fall kan underleverantörerna sätta panträtt på fastigheten om totalentreprenören inte betalar dem.
- Platsen är allt. Ett okej hus på hörnet av huvudgatan kommer att sälja för mycket mer än ett fantastiskt hus 8 miles (8,0 km) från någonting. Var försiktig med platsen när du köper.
- Ditt mål är att köpa det snyggaste hem på kvarteret för att öka chanserna att du kommer att kunna få en avkastning på din investering. Annars kanske du inte kan sälja fastigheten på grund av tillståndet för de andra husen i grannskapet.
- Gå regelbundet in i öppna hus på lördagar och söndagar och se hur proffsen arrangerar hem för att sälja. Var särskilt uppmärksam på växterna, måla färger, bekvämligheter och hur de får rummen att se större ut genom att ta ut väggar, speglar och begränsa mängden möbler i hemmet. Till och med något så enkelt som att placera en vanilj doftande luftfräschare i huset kan få den att bli mer inbjudande.
- Se till att din kredit är utmärkt om du behöver ta en inteckning för att köpa fastigheten.
- Köp fastigheter som har en tydlig titel och försök att undvika ägarkontrakt. I dessa situationer kan ägaren betala sin hypotekslån eller låta panterätter ställas på fastigheten under ägandet innan du äger fastigheten. I vissa situationer kan handpenningen betala av ägarens panträtter så att fastigheten kan köpas direkt och säga det ditt namn.
- Det är möjligt att investera i en fastighet med 401000 dollar före skatt utan påföljder mot de pengar du tar ut. Du bör dock först söka råd från en IRS-skatteombud eller CPA som är väl insatt i denna teknik.
Om du spelar dina kort rätt kan du tjäna 37300€ eller mer per vändning och göra det på under 90 dagar.
- Att vända ett hus är extremt riskabelt, och du kan sluta förlora hundratusentals dollar, som du sedan är skyldig bankens ränta på. Försök bara om du är säker på att du vet exakt vad du gör.
- Tanken bakom bläddring är att du kan göra en försäljning innan ränta börjar tillfalla ditt lån. Om du befinner dig sittande på ett "svart hål", ta ut pengar så bra du kan; en förlust på några tusen dollar är inte i närheten av så illa som en förfallande egendom och ett berg av livslång skuld.
Läs också: Hur renoverar jag ett hem?
Frågor och svar
- Är det lagligt för en investerare att betala hypotekslånet kontant men ändå hålla ägaren på äganderätten och spärren visar att det var ett lån som beviljats fastighetsägaren?Det är bäst att kontrollera med en fastighetsadvokat om lagligheten i en viss omständighet men det låter som att investeraren beviljade en anteckning till fastigheten och den ursprungliga ägaren behöll fastigheten under deras ägande fortfarande. Den nuvarande ägaren bör tillåtas få annan finansiering och betala av befintlig finansiering. Det låter som att detta har blivit ett fastighetskontrakt där den befintliga ägaren betalar tillbaka investeraren för sedeln och helt enkelt har handlat belånare. Ägare får refinansiera med andra utlåningsinstitut eller investerare som väljer att hålla noter på fastigheten.
- Vad gör du med gamla apparater och bänkskivor?Ge eller sälj dem till en begagnad byggvaruhus som ReStore i USA
- Om jag köper ett hus i befintligt skick, måste jag då få huset inspekterat?Absolut. En professionell husinspektion är alltid en bra idé, och om huset annonseras som "i befintligt skick" är det en röd flagga som indikerar att det kan finnas allvarliga problem med det.
- Hur kan jag locka köpare från utlandet?Det bästa sättet att locka utländska köpare är att arbeta med en fastighetsmäklare som har internationella kontakter.
- Behöver jag något (certifikat) för att köpa och sälja bostäder, annat än bra kredit?Nej, det gör du inte. I vissa fall vill du arbeta med en fastighetsmäklare men det krävs inte. Fastigheter kan säljas "av ägaren", så när du köper en fastighet kan du köpa den direkt från ägaren. Och om du vänder på hus kan du sälja det själv. Men i båda fallen måste du känna till villkoren för de köpeavtal som används.
- Kan jag få privata investerare, och har någon en lista över dessa potentiella långivare?Privata investerare är ofta en lämplig kapitalkälla. En lista kan vara svår att hitta, men du kan rådgöra med en fastighetsmäklare i ditt område för hjälp med att identifiera privata investerare.
- Är det bättre att ha en LLC för konstruktion medan du vänder hus?Det är bäst att rådgöra med en advokat för råd om företagets struktur, men med en LLC kommer förlusterna att begränsas till LLC. Med en enskild innehavare kan förlusterna kopplas till personlig egendom om panterätter placeras.
- Jag har ett hus som jag vill sälja. Jag har en befintlig inteckning, kan jag bära en inteckning för en potentiell köpare?Nej, du kan inte bära inteckningen för köparen. Om köparen inte kan få en pant på egen hand, måste du hyra hemmet till dem eller hitta en annan köpare.
- Rekommenderar du att köpa kortförsäljningshus?Det är okej att köpa dessa bostäder om du vill vänta på den tid det tar att få bankgodkännande. Du bör använda ett kortförsäljningstillägg som gör att du kan lämna när som helst om du inte vill vänta längre och få tillbaka allvarliga pengar. Vanligtvis är dock kortförsäljningsbostäder ockuperade, så om du har för avsikt att vända det måste du få hyresgästerna lediga eller att husägaren ska lämna. Du är bättre att köpa ett hem som redan är ledigt som kan stängas snabbt så att du inte slösar bort tid.
- Vilken vinst kommer jag att ha för att betala kapitalvinstskatter på och vilken procentandel är de?Du betalar skatt på "vinsten" - dvs. dina vinster. Om du innehar fastigheten minst ett år betalar du mindre skatt eftersom det anses vara långsiktig kapitalvinst. Om du äger fastigheten mindre än ett år betalar du kortsiktig kapitalvinstskatt. Kursen ändras, så det är bäst att kolla irs.gov eller med en CPA för att verifiera aktuella skattesatser för kapitalvinst. Om du är en hacker (bor i huset medan du renoverar för återförsäljning) är det bäst att bo i fastigheten i minst två år eftersom du betalar NOLL skatter på vinsten. Det kallas uteslutning av kapitalvinster och kan vara ett kraftfullt verktyg.
Kommentarer (5)
- Mycket insiktsfull och kunnig information!
- Jag kände inte till riskerna. Alla får det att låta så enkelt med så låg risk, och det är helt enkelt inte sant. Tack för att du är ärlig, det är allt jag ber om från människor är ärlighet och det är uppfriskande att se det gjort.
- Det är mycket informativt med starka sidor.
- Vi ska prova det!
- Frågor besvarades intelligent och effektivt.
