Hur hittar man hus att vända på?
Om du är ny på fastighetsmarknaden, prata med en fastighetsmäklare om att hitta hem att vända.
Att köpa äldre hus, reparera dem och sedan sälja dem med vinst kallas allmänt för att "vända" ett hus. Framgångsrik vändning är beroende av att hitta fastigheter som är prissatta tillräckligt lågt för att möjliggöra vinst när den initiala investeringen och reparationskostnaden subtraheras från det slutliga försäljningspriset. Det finns olika sätt att hitta hem att vända på. Först ska du sammanställa en lista över bostäder som använder online-resurser, information från länsförvaltarens kontor och genom samråd med en fastighetsmäklare. Utvärdera alla hem noggrant. Innan du gör ett slutligt köp, kontakta proffs och förhandla med säljaren. Detta hjälper dig att hitta det bästa priset för att tjäna pengar genom att vända ett hus.
Del 1 av 3: sammanställa en lista över hem
- 1Lär dig om genomsnittliga priser på din marknad. Det första steget att hitta hus att vända är att känna till din marknad. Du vill se till att du förstår vad genomsnittspriset är i det område du letar efter så att du bäst kan identifiera undervärderade bostäder.
- Titta på en mängd olika bostäder som för närvarande finns på marknaden för att få en uppfattning om genomsnittspriset. Detta kommer inte bara att ge dig en uppfattning om vilka bostäder som är undervärderade, det kommer också att ge dig en känsla av hur mycket du ska sälja ett reparerat hem för.
- Du bör också undersöka faktorer som påverkar värdet på ett hem. Är hemmet i ett säkert område? Är det nära en skola eller ett affärsdistrikt? Har det faktorer som gör det önskvärt för den genomsnittliga köparen? Du kommer att vilja rikta dig till undervärderade bostäder i dessa områden, eftersom du är mer benägna att sälja dem för vinst senare.
- 2Sök efter undervärderade hem med hjälp av onlineverktyg. Ett av de bästa sätten att börja söka efter hus att vända är att använda onlineverktyg. Online sökmotorer gör att du kan ge ett prisklass och söka efter hem i specifika områden. Starta din lista genom att hitta en mängd olika hem online.
- Du kan söka efter hem med webbplatser som Zillow, Realtor.com eller Trulia. Justera sökmotorn så att de lägsta priserna listas först. Titta på en mängd olika hem och spara intressanta listor på din dator.
- Detta ger dig en känsla av var billigare bostäder tenderar att vara i ett område. Detta kan hjälpa dig att begränsa din sökning på vägen när du söker efter hem via en fastighetsmäklare eller andra försäljningsställen.
- Tänk på att undervärderade hem inte alltid är de billigaste. Du vill att ett hem säljs lägre än marknadsvärdet, men ett som kan repareras och säljas igen. Det billigaste hemmet i ett område kan ha allvarliga problem och är inte värt investeringen.
- Det finns några nya webbplatser i vissa delar av länet som kan ge dig ett bra ställe att börja på och de gör en del av kontrollen åt dig. BMV gör ett bra jobb med att köra automatiserade komposter och jämföra det mot listpriset, så att under marknadsvärde (eller undervärderade) erbjudanden redan har filtrerats åt dig. Även om varje affär kanske inte är mycket, kan det ge dig ett bra ställe att starta din forskning om en potentiell fastighet. Denna webbplats ger också några andra användbara statistik som REO försäljning och genomsnittliga dagar på marknaden i området. Denna typ av siffror kan ge insikt i vad som händer i målgrannen.
- 3Besök ditt landskontors kontor för att hitta hem i avskärmningsprocessen. Hem som genomgår en avskärmningsprocess blir i allmänhet billigare. Utestängda hem är lätta att vända och kräver kanske inte omfattande reparationer. Du kanske kan göra ett erbjudande till ägaren direkt, vilket kan vara billigare än att gå igenom en fastighetsmäklare. Du kan besöka ditt lokala länskontor eller läns kontor i det område du vill köpa för att hitta listor över utestängda hem.
Det första steget att hitta hus att vända är att känna till din marknad.
- 1
- Prata med en arbetare på kontoret om hur man hittar utestängda hem. Du letar vanligtvis efter ett meddelande om försäljning, Lis Pendens eller ett meddelande om standard.
- Du kan också kolla lokala tidningen. Det finns vanligtvis ett allmänt meddelande som varnar dig för utestängda hem.
- 2Leta efter hem utanför stora städer. Begränsa inte din sökning till större städer. Medan bostäder i städer tenderar att sälja för mer, kan du ändå tjäna pengar på att vända hus utanför en stad. Du kan vanligtvis hitta billiga hus 2 till 3 timmar utanför stadens gränser.
- Gå inte för lantligt. En gård i ett isolerat område kommer sannolikt inte att sälja för en stor vinst. Håll dig till små städer nära städer eller förortsområden.
- Titta om möjligt på hem utanför kusten. Hem i städer i Mellanvästern och Syd har mycket billigare priser än hem på öst eller västkust.
- 3Ställ in ett automatiskt varningssystem. Om du hittar ett hem till ett bra pris vill du vara den första personen som gör ett erbjudande. Detta kan ge dig ett försprång över tävlingen. Det är en bra idé att ställa in ett automatiskt varningssystem. Prata med din fastighetsmäklare om ett automatiskt varningssystem. Om du inte arbetar med en agent kan webbplatser som Zillow generellt sätta in automatiska varningar om bostäder till ett visst pris i ett visst område.
- 4Sök efter bostäder till salu av ägaren. Om en ägare behöver sälja ett hem snabbt kan de avstå från att prata med en fastighetsmäklare. Hus som säljs ut av ägaren kan sälja billigare. Husägare kanske inte vet det verkliga värdet på sin fastighet och låter det gå till ett pris som ligger långt under marknadsvärdet. Det är en bra idé att köra genom några kvarter där du funderar på att köpa bostäder för att vända. Håll utkik efter skyltar med texten "Till salu av ägaren."
- 5Kontakta en fastighetsmäklare. Det är alltid en bra idé att ha en professionell på din sida. Om du är ny på fastighetsmarknaden, prata med en fastighetsmäklare om att hitta hem att vända. En kvalificerad agent kan hjälpa dig att peka dig i riktning mot högkvalitativa billiga hem som uppfyller dina behov.
- Du kan hitta en fastighetsmäklare online eller genom att bläddra i de gula sidorna. Du kan läsa recensioner av en agent på en webbplats som Yelp för att se till att de har ett gott rykte.
- Du bör också be andra personer som har vänt hem för en rekommendation till en agent. En fastighetsmäklare bör också vara villig att ge dig kontaktinformation om tidigare kunder. Prata med tidigare kunder och ställ en mängd frågor för att se till att en potentiell fastighetsmäklare är solid.
Ett av de bästa sätten att börja söka efter hus att vända är att använda onlineverktyg.
Del 2 av 3: bedömning av potentiella investeringar
- 1Besök olika hem. Begränsa inte din sökning när du letar efter hem att vända på. Besök ett stort antal hem i ett antal olika områden. Väg för- och nackdelar med varje hem du besöker så att du kan bestämma vilka bostäder som är värda din investering.
- Delta i många öppna hus i det valda området. Du bör också prata med din fastighetsmäklare och be att besöka flera hem på en dag.
- Få en känsla av varför bostäder kan vara billiga. Vissa billiga hem kan behöva omfattande reparationer eller vara på dåliga platser. Andra bostäder behöver bara mindre reparationer och kan prissättas på grund av andra faktorer, till exempel ägare som behöver sälja snabbt.
- 2Var inte undan hus som behöver repareras. Vissa hus kan vara prissatta lägre eftersom de behöver göra några reparationer. De flesta hem du hittar när du vänder hus kommer att vara fixer överdel till en viss grad, så undvik att reparera jobbet. Om reparationer kan göras snabbt och till ett billigare pris kan hemmet vara värt investeringen.
- Många gånger behöver ett hem bara kosmetiska reparationer. Ett dåligt målararbete, dålig matta eller en stark lukt kan lämna ett hem på marknaden under lång tid. Detta kommer att leda till att huset prissätts. Frågor som detta är dock ganska enkla att fixa.
- Gör lite forskning på din egen sida. Ring en mängd olika entreprenörer och fråga dem hur mycket vissa reparationer i allmänhet kostar. Du bör också fråga husägare eller fastighetsmäklare om det finns några större reparationer som behöver göras på hemmet.
- 3Gör många erbjudanden. Det är en bra idé att göra många erbjudanden när du söker efter hem att vända på. Marknaden kommer förmodligen att vara något konkurrenskraftig och du kommer inte att kunna köpa varje hus du erbjuder ett erbjudande om. Professionella rekommenderar att du använder 100-10-1-regeln. Det betyder att du bör titta på ungefär 100 hus, göra ett erbjudande på cirka 10 bostäder och slutligen faktiskt köpa ett hus av de 10.
- Var inte rädd för att göra erbjudanden på hem som inte är ditt första val. De flesta av dina bud faller ändå igenom. Om du hamnar i ett hem som inte var ditt första val kan du ändå få ut det mesta av köpet.
- Men gör inte erbjudanden på hem du vet att du inte vill ha. Ett hus i ett mycket dåligt område är till exempel inte en lönsam investering. Ge bara erbjudanden på hus som du känner att du kan leva med att vända.
Del 3 av 3: prata med proffs om att göra ett köp
- 1Låt en heminspektion genomföras på fastigheter du funderar på att köpa. Köp aldrig en fastighet utan att göra en heminspektion i förväg. Hyr en kvalificerad heminspektör för att utvärdera hemmet innan du gör ett erbjudande.
- En heminspektör kommer att vara en neutral tredje part som inte är intresserad av att minimera skador för att göra en försäljning. Han eller hon kommer att meddela dig hur mycket arbete som behövs på hemmet.
- Ett hus som behöver mindre reparationer är en bra investering om du vill vända ett hem. Ett hus som behöver större renoveringar kan dock inte vara värt din tid och pengar.
- 2Prata med en advokat. Såvida du inte har en juridisk examen själv bör du aldrig köpa ett hem utan att prata med en fastighetsadvokat. Det finns mycket pappersarbete och kontrakt med att köpa ett hem. En kvalificerad fastighetsadvokat kommer att ge dig råd noga och hindra dig från att fatta dåliga köpbeslut.
- Du kan hitta en fastighetsadvokat online eller på de lokala gula sidorna. Du bör också prata med vänner eller kollegor som vänder hus och be om remiss.
- Läs alltid recensioner innan du anställer en advokat för att se till att du väljer någon med ett gott rykte.
- 3Få uppskattningar av reparationskostnader från olika yrkesverksamma. Du vill se till att kostnaden för reparationer inte uppväger den eventuella vinsten för ett hem. Ring en mängd olika licensierade entreprenörer i ditt område. Berätta för dem vilka typer av reparationer du behöver och be dem om uppskattningar. Beräkna ungefär hur mycket den totala kostnaden för reparationer kommer att bli.
- Vissa entreprenörer ger inte en kostnadsfri uppskattning om du inte äger fastigheten om du inte redan har ett samarbetsförhållande med dem. I vissa fall kan du behöva betala en liten avgift för att få en uppskattning för reparationer på en fastighet du inte äger.
- Ring olika platser och leta efter de lägsta priserna. Du bör dock också läsa recensioner online och prata med andra kunder innan du bestämmer dig för en entreprenör.
- Om det finns några mindre reparationer, som ett dåligt lack, överväg att göra det själv. Detta kan spara lite pengar när du vänder huset.
- 4Krossa några siffror för att ta reda på hur mycket du kan erbjuda ett hem. Du kommer att vilja se till att alla hus du köper kan tjäna pengar. För att räkna ut hur mycket du ska erbjuda måste du göra lite enkel matte. Din fastighetsmäklare och advokat bör kunna hjälpa dig att uppskatta vissa kostnader samt det slutliga försäljningspriset för din fastighet.
- Du behöver det som kallas After Repair Value (ARV). Detta är det pris fastigheten så småningom kommer att sälja för, och din agent kan räkna ut detta pris åt dig genom att titta på de senaste försäljningarna i grannskapet.
- Du vill att ARV ska vara cirka 70% av vad du skulle betala för hemmet. Multiplicera ARV med 0,7 för att ta reda på hur mycket du ska betala för huset. Till exempel bör ett hus med en ARV på 149000€ inte köpas för mer än 104000€ om det inte kräver några reparationer. Du bör dock dra av kostnaden för reparationer. Om ditt hem kräver reparationer till ett värde av 29900€, köp det inte för mer än 74600€
- 5Förhandla med säljaren. Du bör alltid förhandla innan du bestämmer dig för ett slutligt pris. Om du förhandlar med säljaren kan du till och med få priset lägre än du ville börja med. Acceptera inte det första priset som säljaren ber om, särskilt om det är högre än det högsta pris du beräknade.
- Det är här det är praktiskt att göra många erbjudanden. Om du verkar vara villig att släppa försäljningen kan det vara mer sannolikt att säljaren ger efter för ditt erbjudande.
Du bör också prata med vänner eller kollegor som vänder hus och be om remiss.
- Beställ alltid en fullständig titel sökning innan du betalar kontant för en fastighet att vända. Annars kan du behöva kämpa en domstolskamp för att få tillbaka din investering om titeln inte kan förmedlas lagligt.
- Det kan ta allt från två veckor till ett år innan en titel klargörs. Se till att en titelberedskap är på plats så att du kan återkalla om det finns några problem i titelrapporten. Om det är möjligt att rensa dessa objekt kanske du vill fortsätta, men om inte, kanske du vill backa ut.
- Om du slutar förlora pengar på att vända ett hus, vilket inte är ovanligt, kanske du vill hyra huset i ett år eller två för att tjäna lite extra pengar på det innan du säljer det.
Läs också: Hur man tvättar dekorativa kuddar?
