Hur köper jag ett lägenhetskomplex?
För att köpa ett lägenhetskomplex, börja med att anställa en fastighetsmäklare på heltid som känner marknaden väl för att hjälpa dig att hitta en byggnad. Besök sedan byggnaden personligen och be om information om nuvarande hyresgäster så att du får en fullständig bild av lägenheten. Jämför sedan det belopp du kan göra i hyran med dina beräknade utgifter för att se till att det är en bra investering att äga byggnaden. Slutligen få ett kommersiellt lån från en bank innan du gör ett erbjudande om byggnaden. För råd från vår fastighetsgranskare om hur man skapar ett aktiebolag för att äga ett lägenhetskomplex, läs vidare!
Du kanske vill köpa ett lägenhetskomplex som endast består av flerbostadshus.
Att köpa ett lägenhetskomplex är en lång, ibland komplicerad process. Det är viktigt för dig att hitta ett lägenhetskomplex som du tror har potential att tjäna pengar. Om det behövs, arbeta nära med en fastighetsmäklare för att hitta fastigheter och med en revisor för att analysera den ekonomiska potentialen i ett lägenhetskomplex. För att ansöka om ett lån, samla in nödvändig information och kontakta flera långivare. Det är också en bra idé att konsultera en fastighetsadvokat för att hjälpa dig genom processen.
Del 1 av 4: hitta ett lägenhetskomplex
- 1Välj vilken typ av komplex du vill köpa. Du kanske vill köpa ett lägenhetskomplex som endast består av flerbostadshus. Du bör dock också överväga att köpa ett komplex för "blandad användning". Denna typ av komplex innehåller också kommersiella fastigheter som du kan hyra ut.
- Ett komplex som för närvarande inte är blandat kan konverteras. Dock måste zonindelningen möjliggöra det.
- Tänk också på vilka bekvämligheter du vill att ditt lägenhetskomplex ska ha. Det kan till exempel ha ett gym, en pool eller gemensamma utrymmen för att hålla privata funktioner.
- 2Överväg att anställa en fastighetsmäklare. Du vill köpa ett komplex i ett område som inte minskar, och en agent kan hjälpa dig att identifiera dessa områden. Prata med andra lägenhetskomplexägare om de arbetade med en agent och om de skulle rekommendera dem.
- Helst bör du gå med någon som arbetar som agent på heltid. En deltid kanske inte känner till marknaden inifrån och ut.
- Naturligtvis kan du undersöka lägenhetskomplex på egen hand. Kolla online, prata med andra investerare och köra runt i stadsdelar. En agent med erfarenhet av lägenhetskomplex kan dock spara tid.
- 3Besök lägenhetskomplex. Besök alltid ett komplex personligen innan du väljer att köpa. Du bör gå igenom alla byggnader på anläggningen och se alla gemensamma utrymmen. Anteckna och ställa frågor. Att köpa ett lägenhetskomplex är en stor investering, och du bör inte gå framåt om du inte känner dig bekväm med byggnadernas skick.
- Gå inte bara genom en byggnad på anläggningen. Om du gör det kan du anta att de andra byggnaderna är i likvärdigt skick. Var skeptisk om säljarens agent motstår att visa dig alla byggnader i anläggningen.
- Kom ihåg att besöka på kvällen så att du kan kolla in säkerhetsfunktionerna på lägenhetskomplexet. Gångvägarna ska vara väl upplysta, dörrarna ordentligt låsta och ingen bör släpa runt i lokalen.
- 4Prata med den nuvarande ägaren. Du kan få mycket värdefull information genom att träffa den nuvarande lägenhetsägaren. Var beredd att ställa relevanta frågor. Fråga till exempel om följande:
- Hur många enheter hyrs? Det blir lättare att finansiera ett lägenhetskomplex som hyrs.
- Hur länge har hyresgäster varit där? Ett komplex med långsiktiga hyresgäster kan vara mer stabilt.
- Varför säljer ägaren? Att gå i pension eller byta investeringar är legitima skäl. En ägare som säljer för att de tappar pengar är dock en röd flagga. Tänk på att anledningen till att en ägare säljer kan vara konfidentiell.
- 5Be om information om nuvarande hyresgäster. Du vill veta mer om deras hyresavtal. Be om "rent-roll", som bör innehålla följande information:
- Lista över hyresgäster och deras enheter.
- Mått på varje enhet.
- Hyresvillkor.
- Hyres- och insättningsbelopp.
- Antal sovrum och badrum i varje enhet.
Du måste underteckna många juridiska dokument innan du kan köpa lägenhetskomplexet.
Del 2 av 4: analys av lönsamhet
- 1Uppskatta hur mycket du kan ta ut i hyran. Du bör inte köpa ett lägenhetskomplex om du inte har råd. Analysera om den nuvarande hyresvärden har hyrt enheter för billigt eller om hyran är i linje med marknadsräntan.
- Hitta jämförbara lägenhetskomplex online. Titta på hur mycket de annonserar sina enheter för. För en bra resurs som kan hjälpa dig att ta reda på närliggande hyrespriser, besök https://padmapper.com/.
- Du kan också fråga olika fastighetsförvaltningsföretag vad som är marknadsräntan i ditt område.
- Om anläggningen har kommersiellt utrymme kan en fastighetsmäklare också hjälpa dig att räkna ut hur mycket du ska ta betalt.
- 2Uppskatta dina utgifter. Lägenhetskomplex behöver ständigt underhåll, så du måste analysera kostnaden för underhåll. Få resultaträkningen från den nuvarande ägaren. Lita dock inte på det 100%. Ägaren kan fudge några nummer för att göra lägenhetskomplexet mer attraktivt. Dubbelkolla kostnadsinformationen:
- Få komplexets skatteinformation från länsbedömaren.
- Uppskatta kostnader för fastighetsförvaltning genom att kontakta ett fastighetsförvaltningsföretag. Fråga hur mycket de tar ut. Vanligtvis baseras deras avgift på en procentandel av den förväntade hyran.
- Beräkna mängden underhåll som behövs. Om du aldrig har drivit ett lägenhetskomplex tidigare, prata med en nuvarande ägare. Fråga hur mycket de spenderar årligen för att reparera varje enhet eller tomten. Helst vill du spendera cirka 40 procent av de pengar du tar på driftskostnader.
- 3Kör siffrorna. Långivare ger dig inte pengar för att köpa ett lägenhetskomplex om du inte kan visa att det kommer att vara lönsamt. Arbeta nära med en revisor för att knäcka siffror och skapa nödvändiga ekonomiska dokument för att visa en långivare. Du kan hitta en revisor genom att kontakta statens samhälle med revisorer.
- Beräkna ditt nettoresultat, vilket är din bruttoinkomst minus kostnader.
- Skapa en kassaflödesanalys. Visa hur mängden pengar du kommer in jämförs med det belopp du kommer att spendera. När du börjar, eller under perioder då hyresmarknaden är dålig, kan det hända att du inte kommer in något kassaflöde.
- Tänk på att långivare också kommer att köra sina egna nummer, liksom den värderare som värdesätter komplexet.
Hitta en inspektör genom att få en remiss från en fastighetsmäklare eller prata med en annan lägenhetskomplexägare.
Del 3 av 4: att få finansiering
- 1Kontrollera din kreditrapport. Du har rätt till en gratis kreditrapport varje år. Din långivare kommer att titta på din personliga kredithistorik, så du bör dra i den och kontrollera om det finns fel. Bestrid allt som är fel.
- Till exempel kan konton listas som inte är din, eller ett konto kan vara felaktigt listat som i standard eller samlingar. Kreditgränsen kan också vara fel.
- Börja tidigt. Hela tvistprocessen kan ta upp till 60 dagar att slutföra, och du vill ha en ren kreditrapport innan du närmar dig långivare.
- 2Lär dig mer om kommersiella lån. Lån för kommersiella fastigheter är inte samma som lån du tar för att köpa ditt eget hem. Generellt kan lån vara i 30 år eller så kort som fem eller sju. Räntesatserna kan också vara varierande eller fasta.
- Om du kan få ett icke-regeringslån, kommer byggnaden att säkra lånet som säkerhet. Emellertid är icke-resurslån inte tillgängliga för alla låntagare, och byggnaden måste vanligtvis vara värt minst 1,90 miljoner euro.
- Med ett resurslån förblir du personligen ansvarig för lånet. I händelse av standard kan du stämmas och du kan förlora personliga tillgångar. Återlån är mer riskfyllda, men det kan vara den enda typen av lån du kan få som ny hyresvärd.
- Kommersiella lån kräver också en handpenning på cirka 30% av inköpspriset.
- Om du har problem med att få ett kommersiellt lån, överväga att få ett fastighetskontrakt istället. Fastighetskontrakt kräver en stor nedbetalning, men de är mindre svåra att få godkännande för. Nedbetalningen kan vara mindre än vad en bank skulle begära, beroende på hur mycket säljaren vill ha.
- 3Ge ägaren ett erbjudande. Diskutera vad som är ett rimligt erbjudande med din fastighetsmäklare, vilket beror på läget på den lokala marknaden. Om marknaden är varm kan du behöva betala det begärda priset eller ännu mer.
- Oavsett hur het marknaden är, insistera på en 90-dagars spärrad period. Du vill ha minst 60 dagar för att få en inspektion. Det ger dig 30 dagar på dig att granska dokument innan du stänger.
- Om du använder en långivare, fråga dem hur länge de behöver behandla ditt lån. Beroende på din långivare kan du behöva be ägaren om mer tid för att få allt ihop.
- 4Låt byggnaden inspekteras. Anställ en inspektör med erfarenhet av kommersiella fastigheter så snart som möjligt om det uppstår komplikationer eller förseningar senare. Hitta en inspektör genom att få en remiss från en fastighetsmäklare eller prata med en annan lägenhetskomplexägare.
- Kontrollera i förväg vad som kommer att inspekteras. Fråga om du behöver hyra en specialinspektör för att inspektera en pool eller tennisbana.
- Om inspektören hittar problem, be säljaren om en kredit, vilket minskar det belopp du betalar. Alternativt kan säljaren göra reparationerna innan de stängs.
- 5Samla in nödvändig information för låneansökan. Du måste ge långivaren information om lägenhetskomplexet när du ansöker, så samla in följande innan du närmar dig en långivare:
- bilder av lägenhetskomplexet
- golv planer
- karta över det omgivande området
- beskrivning av fastigheten (t.ex. antal enheter, byggnadsår etc.)
- förväntade uppgraderingar
- hyra information
- köp pris
- namn på fastighetsmäklare, advokater och titelföretag som är inblandade i transaktionen
- 6Ansök om ditt lån. Närma dig flera långivare så att du kan jämföra deras erbjudanden. Be om en ansökan och skicka in den med din dokumentation. Om låneansvarig behöver mer information, lämna den så snart som möjligt.
- 7Jämför lån. Efter att ha godkänt dig kommer långivaren att skicka en avsiktsförklaring eller ett villkor. Analysera det noggrant. Det anger hur mycket du kan låna och andra villkor. Välj det lån vars villkor är bäst för dig.
- Underteckna termbladet eller avsiktsförklaringen för den långivare du väljer. Vid denna tidpunkt kan du behöva betala din insättning.
- Långivaren bör följa upp med ett fullständigt (och slutgiltigt) lånåtagande.
För att köpa ett lägenhetskomplex, börja med att hyra en fastighetsmäklare på heltid som känner marknaden väl för att hjälpa dig att hitta en byggnad.
Del 4 av 4: stängning av lägenhetskomplexet
- 1Anställ en advokat. Du måste underteckna många juridiska dokument innan du kan köpa lägenhetskomplexet. Försök inte göra allt själv. Istället bör du anställa en erfaren advokat för att utarbeta och granska alla dokument. Advokaten kan göra följande:
- Utarbeta, förhandla och granska köpeavtalet.
- Sök kredit från ägaren för att göra nödvändiga reparationer.
- Se till att titeln är tydlig.
- Ställ in spärr.
- 2Skapa ett aktiebolag för att äga lägenhetskomplexet. Om någon skadas i lägenhetskomplexet kan de stämma dig för att du var vårdslös i ditt underhåll. Om du tappar rättegången kan den skadade komma efter dina personliga tillgångar, till exempel ditt eget hem. Genom att äga komplexet via en LLC skyddas dina personliga tillgångar.
- Att äga byggnaden som en LLC skyddar dig inte från alla stämningar. Till exempel kan din långivare stämma dig om du inte använder ett regeringslån. Att äga lägenhetskomplexet som en LLC kommer dock att erbjuda ett betydande skydd mot personskador och andra rättegångar.
- Starta en LLC genom att lämna in lämpliga dokument till din utrikesminister och få de nödvändiga tillstånden eller licenserna. Din advokat kan också hjälpa dig, eftersom det kan vara tidskrävande.
- 3Granska kontrakt och upplysningar. Du måste utföra betydande due diligence tillsammans med din advokat för att avsluta ett fastighetskontrakt. Till exempel måste du göra följande:
- Ha en lämplig titelundersökning genomförd. Generellt sett är en inteckning tomt plan otillräcklig. I stället behöver du en ALTA-undersökning.
- Granska eventuella uppgifter om fastigheten. Till exempel kan ägaren avslöja att något är fel med fastigheten som inte fångades av inspektören.
- Granska hyresgästen hyresavtal och dokument för deras uppdrag.
- Tänk på effekterna av zonindelningsrestriktioner på lägenhetskomplexet. Om du vill konvertera ett komplex till blandad användning är detta ett viktigt steg.
- Granska servicekontrakt för lägenhetskomplexet.
- Skaffa nödvändiga tillstånd för reparationer.
- 4Delta i avslutningen. Din advokat bör delta i avslutningen tillsammans med en företrädare för din LLC (om du bildade en). Du bör ta emot olika handlingar vid stängningen, inklusive en återkallande handling och tilldelade hyresavtal och kontrakt.
- 5Hyra någon för att hantera lägenhetskomplexet. Beroende på storleken på komplexet kan det vara omöjligt att sköta fastigheten själv genom att bo på plats. Istället bör du anställa ett fastighetsförvaltningsföretag. De kommer att hantera fastigheten genom att hämta hyror och planera reparationer.
- Kontrollera kostnaderna. I allmänhet tar fastighetsförvaltningsföretag ut 5-10% av den insamlade hyran.
- Prata med andra hyresvärdar för att få remisser. Alternativt kan du kontakta din lokala lägenhetsförening.
- Jämför fastighetsföretag baserat på mer än pris. Titta också på de tjänster de erbjuder.
Läs också: Hur väljer jag en hyreshus?
Frågor och svar
- För lägenhetshus som bildar ett stort komplex som är nästan lika stort som en gated community, är det möjligt att bara köpa en delmängd av dessa för att minska riskerna?Alla fastigheter är potentiellt förhandlingsbara, men om allt ligger på ett paket eller flera paket som överlappar varandra, skulle det göra det mer komplicerat eftersom det skulle behövas en delning av det avsnitt där fastigheterna ligger. Du skulle behöva veta om det finns något som registreras i gärningen som inte tillåter detta och om staden tillåter det eller inte. Det finns många statliga myndigheter som skulle behöva underteckna och godkänna att en sådan uppdelning inträffar. Om var och en ligger i sin helhet och inte delas med något annat paket inom samhället, och det inte finns några handlingar begränsningar mot det, skulle det troligen vara en förhandlad artikel med säljaren att köpa en del av samhället.Många komplex har omvandlats till lägenheter som ägs separat så det är möjligt om det inte finns några begränsningar mot det och säljaren är villig att sälja en del av komplexet. Det är inte en enkel process att göra om inte allt redan har godkänts och på plats och säljaren säljer delarna separat. Det kommer att finnas nya juridiska beskrivningar för de separerade delarna och eventuellt också nya adresser, och det kan finnas behov av nyttanslutning och vatten / avloppsöverväganden. Du måste också godkänna zonindelning om den avsedda oss för den köpta delen är annorlunda än den nuvarande användningen.Det är inte en enkel process att göra om inte allt redan är godkänt och på plats och säljaren säljer delarna separat. Det kommer att finnas nya juridiska beskrivningar för de separerade delarna och eventuellt också nya adresser, och det kan finnas behov av nyttoanslutning och vatten / avloppsöverväganden. Du behöver också godkännande för zonindelning om den avsedda oss för den köpta delen är annorlunda än vad den nuvarande användningen är.Det är inte en enkel process att göra om inte allt redan har godkänts och på plats och säljaren säljer delarna separat. Det kommer att finnas nya juridiska beskrivningar för de separerade delarna och eventuellt också nya adresser, och det kan finnas behov av nyttanslutning och vatten / avloppsöverväganden. Du kommer också att behöva godkänna zonindelning om den avsedda oss för den köpta delen är annorlunda än vad den nuvarande användningen är.
- Jag har 1,5 tunnland nära ett statligt universitet som jag vill bygga lägenheter på. Hur hittar jag en investerare?Om du äger marken gör det förslaget lite enklare. Få ansedda entreprenörer för att ge dig offert på byggkostnaden. Lägg till ytterligare medel för att täcka oväntade kostnader under hela byggprocessen. Du kommer också att behöva kapital för att underhålla byggnaden medan du söker efter hyresgäster att bo i den. Du kommer att paketera utgifterna och sälja% ägande till kvalificerade investerare. Du måste sälja investerarna på värde eftersom det inte finns något att titta på. Du har bara mark och en idé. Du kan försöka blanda finansieringen med banklån om din kredit är rätt. Om ger dig mer hud i spelet som investerare verkligen vill.
Kommentarer (1)
- Detta är en mycket användbar idé.
