Hur köper jag en hyreshus?

Börja med att besöka potentiella inköp hos en fastighetsmäklare så att du kan bestämma vad du vill köpa — För att köpa en lägenhetsbyggnad, börja med att besöka potentiella inköp hos en fastighetsmäklare så att du kan bestämma vad du vill köpa, som en byggnad med blandad bostad eller en fastighetsbyggnad.

Att köpa en hyreshus kan vara ett bra steg, så länge du investerar i en som passar din budget. Du bör arbeta med en fastighetsmäklare för att hitta lämpliga fastigheter och sedan analysera byggnadens ekonomiska historia. Få en "hyresrulle" som visar antalet enheter och hur mycket hyran som debiteras för varje. Få också en resultaträkning från hyresvärden. Använd dessa dokument för att avgöra hur mycket du kan låna. Det är oerhört viktigt att du anställer en inspektör som tittar över fastigheten innan du stänger på köpet. Du vill inte köpa en byggnad med oförutsedda problem.

Del 1 av 3: lokalisera rätt byggnad

1
Arbeta med en fastighetsmäklare. En agent kan hjälpa dig att hitta lämpliga fastigheter i områden som är värda att investera i. Du kan göra mycket av denna forskning på egen hand genom att titta online och prata med andra investerare i området. Men en agent kan spara tid och pengar.
- Fråga andra hyresvärdar vilken agent de använde och om de skulle rekommendera den här personen. Fråga vad de tyckte om honom eller henne.
- Hitta en agent som arbetar med fastigheter på heltid. Någon som arbetar deltid kanske inte följer marknaden noga.
- Se också till att agenten har erfarenhet av att köpa flerbostadshus.
2
Identifiera vilken typ av byggnad du vill ha. Det finns olika typer av hyreshus du kan köpa. Du bör prata med en fastighetsmäklare om dina preferenser.
- Till exempel kan en byggnad vara blandad. Det betyder att det har lägenheter i det tillsammans med kommersiella fastigheter som du kan hyra ut.
- En byggnad som är upptagen kommer att bli lättare att finansiera, så kontrollera att många enheter har en hyresgäst.
- Tänk också på byggnadens storlek. Ett lån för en hyreshus med en till fyra enheter skiljer sig inte mycket från ett lån för att köpa ett hus. Men om byggnaden har fem enheter, kommer en långivare att betrakta det som en hyreshus.
3
Besök byggnader. Du vill se byggnaden personligen, så tagga med din fastighetsmäklare för att titta. Anteckna när du går genom byggnaderna. Om du inte försöker vända en byggnad kanske du vill undvika lägenhetsbyggnader som är för nedlagda.
- Fråga den nuvarande ägaren om hyresgäster. Kontrollera hur många enheter som hyrs, hur länge hyresgästerna har varit där etc.
- Fråga den nuvarande ägaren om varför de säljer. Kanske vill ägaren byta investeringar, eller kanske grannskapet går nedåt och de tappar pengar. Anledningen till att de säljer kan påverka om du köper byggnaden.
- Ta inte ett emotionellt beslut. Försök istället att analysera varje byggnad som en investering.
4
Begär hyresrullen från säljaren. För att korrekt bedöma byggnaden bör du begära viss information från säljaren. Se till exempel till att få hyresrullen, som bör innehålla följande:
- fullständig lista över enheter
- namn på hyresgäster
- villkor för varje hyresavtal
- månadshyra
- enheternas storlek
- antal sovrum och badrum i varje enhet
Men om byggnaden har fem enheter, kommer en långivare att betrakta det som en hyreshus.
5
Analysera vad du kan ta ut för hyra. Den nuvarande hyresvärden kan hyras under. Du bör undersöka vad marknadsräntorna är i området och beräkna den troliga hyran därefter.
- Kolla webbplatser som padmapper.com för att se hur hyrorna är i grannskapet. Du bör dock gå runt och se fastigheterna personligen för att kontrollera att de motsvarar enheterna i byggnaden du har tittat på.
- Du kan också ringa fastighetsföretag och fråga vad de tror att du kan ta betalt för dina enheter.
6
Beräkna sannolika utgifter. Du bör be den nuvarande ägaren om byggnadens uttalande om vinst och förlust (kallat "P & L"). Du bör dock studera det kritiskt. Säljaren har ett incitament att böja sanningen. Du kan dubbelkolla informationen genom att göra följande:
- Uppskatta nödvändigt underhåll. Nyare enheter kan behöva cirka 370€ per enhet per år.
- Skaffa skatteinformation genom att ringa länsbedömarens kontor.
- Få en offert från ett företag som försäkrar kommersiella fastigheter.
- Ring fastighetsföretag och fråga hur mycket de tar ut. De tar vanligtvis en procentandel av din förväntade bruttohyra.
7
Bestäm hur mycket du kan spendera. Du måste förstå ekonomin med att vara hyresvärd. Långivare vill se att din fastighet är lönsam innan de lånar ut pengarna. Du vill också bekräfta att du kommer att kunna göra dina lånebetalningar. Tänk på följande:
- De flesta långivare vill antagligen ha 25-30% som utbetalning. Kontrollera om du har denna summa pengar.
- Du måste beräkna nettoresultatet. Detta är den summa pengar du kommer att göra minus kostnader.
- Analysera ditt kassaflöde. Detta är den summa pengar som kommer in i förhållande till det belopp du spenderar.
- Om du inte vet hur du ska analysera ekonomin, kontakta då en auktoriserad revisor som kan hjälpa dig.
8
Göra ett erbjudande. Erbjudandet beror på hur mycket pengar du vill låna och vad du tycker att lägenhetsbyggnaden är värd. Prata med din fastighetsmäklare om vad som är ett realistiskt erbjudande.
- På en het fastighetsmarknad kanske du inte vill vara aggressiv eftersom köpare kan snappa upp byggnader. Istället kan du förvänta dig att betala nära det som säljaren frågar.
- Förhandla om minst en 90-dagars spärrad period. Detta ger dig 60 dagar att göra inspektioner och sedan ytterligare 30 dagar efter att du stänger.
9
Hyra en inspektör. Du bör få byggnaden inspekterad innan du går igenom köpet. Se till att inspektören har erfarenhet av kommersiella fastigheter. Du kan hitta en inspektör genom att fråga din fastighetsmäklare.
- Innan du anställer, fråga inspektören vad de kommer att kontrollera. En standardinspektion kommer att titta på elektriska ledningar och byggnadens struktur. Om du vill ha mer kontrollerad, gör det klart för inspektören.
- Om det finns problem med byggnaden kan du låta din advokat kontakta säljaren och begära kredit. Denna kredit minskar ditt inköpspris.

Del 2 av 3: hitta finansiering

1
Granska din kredithistorik. En långivare kommer att dra din kredithistorik för att avgöra om du är en god kreditrisk. Av denna anledning bör du granska din kredithistorik innan du ansöker om ett lån. Du kan få en gratis kreditrapport från varje kreditrapporteringsbyrå varje år genom att besöka www.annualcreditreport.com eller ringa 1-877-322-8228.
- Studera rapporten för fel. Till exempel kan information inkluderas i din rapport som inte är din. Istället kan det tillhöra någon annan med ett nära namn eller personnummer. Ibland listas kreditrapporter ibland felaktig betalningsstatus på konton eller innehåller inte korrigerade problem, till exempel ett konto som betalas helt.
- Om du hittar fel kan du bestrida dem med kreditrapporteringsbyrån vars rapport innehåller felet. Det kan ta upp till 60 dagar att slutföra tvistprocessen, så planera därefter.
Om du inte försöker vända en byggnad kanske du vill undvika lägenhetsbyggnader som är för nedlagda.
2
Förstå kommersiella lån. Det finns två typer av lån för köp av hyreshus. Ett icke-resurslån är säkrat med själva byggnaden. De är tillgängliga för vissa köpare om byggnaden är värt 1,90 miljoner euro.
- Den andra typen är ett resurslån. Med detta lån är du personligen ansvarig för lånet. Detta innebär att om du inte betalar som standard kan långivaren komma för dina personliga tillgångar, till exempel ditt hem.
- Lån kan vara långsiktiga (upp till 30 år) eller korta sikt (fem, sju och tio år).
- Räntorna kan vara fasta eller rörliga. Om du väljer en rörlig ränta ändras räntan när lånet förfaller.
3
Samla in nödvändiga dokument. Du måste skicka en hel del pappersarbete till en långivare när du ansöker om ett lån. Du måste antagligen skicka in följande, så samla det i förväg:
- fastighetsbeskrivning, inklusive byggår och antal enheter
- bilder på fastigheten
- karta som visar fastighetens läge och konkurrerande hyreshus
- planer för uppgraderingar
- information om hyror
- kopior av planritningar
- inköpspris och stängningskostnader
- namn på andra som är inblandade i transaktionen (såsom advokater, mäklare och titelföretag)
4
Ansöka om ett lån. Du kan ansöka om ett lån med många olika långivare och välja den som erbjuder de bästa villkoren. Dela din stödjande dokumentation med dem och slutför sedan den ansökan som krävs.
- När du har lämnat in ansökan kommer en låneansvarig att granska din ansökan. De kan kontakta dig för ytterligare information.
- Du kommer då att få ett terminsblad eller en avsiktsförklaring från alla långivare du ansökte till. Detta dokument kommer att identifiera alla parter, typen av säkerhet, det finansierade beloppet och andra nyckelvillkor. Syftet är att se till att alla förstår villkoren för lånet.
- Du undertecknar avsiktsförklaringen eller villkoren för det mest attraktiva lånet. Skicka det till långivaren. Du kan behöva betala en deposition vid denna tidpunkt eller skicka in styrkande handlingar, till exempel en bedömning.
- Vänta med att få det slutgiltiga låneavtalet från långivaren.

Del 3 av 3: avsluta försäljningen

1
Anställ en advokat. Du bör undvika att försöka utarbeta juridiska dokument själv. Anställ istället en fastighetsadvokat så att det görs rätt. Förutom att skriva köpeavtalet kan din advokat hantera andra uppgifter:
- Förhandla med säljaren om reparationer behöver göras innan de stängs.
- Ställ in spärr.
- Undersök titeln för att se till att den är tydlig.
2
Skapa ett företag för att äga byggnaden. Många ägare har lägenhetsbyggnaden genom ett företag, till exempel ett aktiebolag (LLC). Om du äger det via en LLC kommer du personligen att skyddas från eventuellt ansvar i samband med byggnaden.
- Om någon till exempel glider och faller kan de stämma ägaren för vårdslöst underhåll. Om du äger byggnaden via en LLC kan den som stämmer dig inte få dina personliga tillgångar.
- Men om en bank kräver att du undertecknar en personlig garanti på ett lån, kan banken komma för dina personliga tillgångar.
- Du kan skapa en LLC på egen hand genom att lämna in organisationsartiklar till din stat. Alternativt kan du låta din advokat skapa det åt dig.
- Du måste också få alla nödvändiga licenser och tillstånd som krävs av din stat och lokala myndigheter. Du kan kontakta din stats utrikesministerns webbplats för mer information.
Om jag använder en behörig kommersiell fastighetsmäklare för att köpa en lägenhet med bostäder, varför skulle jag behöva en fastighetsadvokat?
3
Utför omsorg före stängning. Kommersiella fastighetsstängningar är i allmänhet mer komplexa än enkla bostadsstängningar. Följaktligen måste du göra mer flit. Diskutera följande med din advokat, som ska vägleda dig genom processen:
- Låt en ALTA-titelundersökning göras. En typisk inteckningsplan är inte tillräcklig för kommersiella fastigheter.
- Hitta en escrow agent.
- Granska hyresgästhyresavtal.
- Analysera zonbegränsningar.
- Granska uppdraget och antagandet av hyresgästen.
- Överväg att tilldela eventuella serviceavtal till byggnaden.
- Granska information om fastigheten.
- Identifiera eventuella tillstånd som krävs, särskilt om du tänker göra förbättringar på fastigheten.
4
Delta i avslutningen. Om du köper byggnaden som en LLC, kom ihåg att din företagsrepresentant måste delta i stängningen. Slutpaketet ska innehålla följande dokument:
- upphäva gärningen
- titelförklaring
- andra förklaringar
- hyresavtal
- uppdrag av kontrakt
5
Hyra ett fastighetsförvaltningsföretag. Du måste bestämma om du vill bo på plats och hantera fastigheten. Om inte, måste du anställa ett fastighetsförvaltningsföretag. Företaget kommer att hantera den dagliga förvaltningen av fastigheten. Till exempel ser de till att hyra betalas i tid och samordnar också för att reparationer ska göras.
- Du kan hitta ett fastighetsförvaltningsföretag genom att prata med andra hyresvärdar eller kontakta din närmaste lägenhetsförening. Du kan också titta online.
- Var noga med att intervjua potentiella kandidater om deras affärserfarenhet och de tjänster de erbjuder.
- Fråga hur mycket de tar ut. Vanligtvis kommer ett fastighetsförvaltningsbolag att ta ut 5-10% av hyran du tar ut.

Läs också: Hur pottar man en valp i en lägenhet?

Hur köper jag en hyreshus?

Steg

Del 1 av 3: lokalisera rätt byggnad

Del 2 av 3: hitta finansiering

Del 3 av 3: avsluta försäljningen

Frågor och svar

Kommentarer (2)

Läs också: